[변호사가 알려주는 법] 재건축의 시작, 추진준비위원회 구성의 요건과 절차

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 '노후계획도시정비법)이 시행됨에 따라 분당·일산·평촌 등 1기 신도시를 중심으로 재건축 추진에 대한 기대감이 고조되고, 주민들이 '재건축 추진준비위원회'라는 것을 결성하여 여러 활동을 하기 시작하였다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

재건축 사업은 실무상 조합시행방식이 대부분이나 최근에는 신탁방식도 증가하고 있는 추세다.


오늘은 재건축 사업의 시작이라 할 수 있는 추진준비위원회 구성의 요건과 절차에 대해 알아보자.

먼저, 재건축 조합을 설립하려는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회(이하 '추진위원회')를 구성하여 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다(다만 공공지원을 시행하려는 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니할 수 있다).

재건축 사업의 경우 토지등소유자는 '정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자'인데, 도시정비법 시행령은 토지등소유자의 동의자 수 산정방법에 관하여 ① (구분)소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하고, ② 1인이 둘 이상의 (구분)소유권을 소유하고 있는 경우에는 (구분)소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1명으로 산정하며, ③ 둘 이상의 (구분)소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자라고 규정하고 있다(시행령 제33조 제1항 제2호).


추진위원회를 구성하여 승인을 받으려는 자는 법정동의서인 '조합설립추진위원회 승인신청서'(규칙 제7조 제1항 별지 제3호 서식)에 토지등소유자의 명부, 토지등소유자의 동의서, 추진위원장 및 위원의 주소 및 성명 등을 첨부하여 시장·군수 등에게 제출하여야 한다.

이 때 토지등소유자의 동의는 시장·군수 등이 검인한 '조합설립추진위원회 구성동의서'(규칙 제7조 제2항 별지 제4호 서식)에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.

신탁업자가 사업시행자로 지정되기 위해서는 도시정비법 제35조에 따른 재건축 사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자로부터 동의를 받아야 한다.

공동주택 재건축 사업의 경우 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 '주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의'와 '주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지등소유자의 동의'를 충족해야 하기 때문에 신탁업자가 사업시행자로 지정되기 위해서는 위 동의요건을 충족해야 한다. 이때 사업시행자 지정에 필요한 토지등소유자의 동의는 법정동의서인 신탁업자 지정동의서(시행규칙 제6조 별지 제2호 서식)에 동의를 받는 방법으로 한다.

이와 같은 신탁방식 재건축의 경우에는 토지등소유자의 부담이 될 계약, 시공자의 선정 및 변경 등에 관한 의결기구인 '토지등소유자 전체 회의'(이 경우 조합총회규정이 준용)와 토지등소유자의 대표기구인 '정비사업위원회'가 설치되어 운용된다.

'정비사업위원회'는 토지등소유자 전체회의의 업무집행기관으로서 토지등소유자의 의견을 수렴하고 사업시행자와의 협의 등 업무를 수행하게 된다. 다만 '정비사업위원회'는 조합정관에 해당하는 토지등소유자 전체회의의 시행규정에 의하여 설치된다는 점에서 도시정비법에 상세히 규정된 추진위원회와 차이가 있다.

신속한 재건축 사업진행을 위하여, 정비구역 지정 이전이라도 미리 '추진준비위원회'를 구성하는 것이 일반적이다. 임의단체인'추진준비위원회'는 1개의 구역에 수 개의 '추진준비위원회'가 있을 수 있지만 도시정비법상 추진위원회는 1개의 정비구역에 1개의 추진위원회만 승인되며, 승인받은 추진위원회가 있음에도 불구하고 임의로 추진위원회를 구성하여 사업을 추진하는 자는 형사처벌을 받게 된다.

추진준비위원회는 정비구역 지정 이후에 법정동의서인 '조합설립추진위원회 구성 동의서'를 징구하여 추진위원회 구성승인을 신청한다. 다만 신속한 사업추진을 위하여 정비구역 지정 이전이라도 미리 설문조사나 홍보활동, 재건축 찬성의사를 묻는 임시동의서를 징구하는 경우가 많다. 이때 임시동의서는 법적 효력이 있는 법정동의서는 아니지만 소유자의 연락처를 확보하여 후속적인 법정동의서를 징구할 때 활용할 수 있는 장점이 있다. 더 나아가 정비계획 입안 제안을 위한 동의서를 징구하는 경우도 있다.

예컨대 도시정비법상 토지등소유자가 정비계획의 입안 제안을 하려면 '토지등소유자의 2/3 이하 및 토지면적 2/3 이하의 범위에서 시·도 조례에서 정하는 비율 이상의 동의'를 받은 후 '시·도 조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서 등'을 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출하여야 한다(시행령 제12조 제1항).

만약 노후계획도시정비법이 적용되는 경우라면, 노후계획도시정비법 제11조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역의 토지등소유자는 해당 구역 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 지정권자에게 특별정비구역 지정을 제안할 수 있다(노후계획도시정비법 제11조 제2항).

이 경우 특별정비구역 지정 제안서(노후도시정비법 시행규칙안 제2조 별지 제1호 서식)에 해당 토지등소유자의 서면 동의서(노후도시정비법 시행규칙안 제7조 별지 제6호 서식), 특별정비구역 정비계획도서, 계획설명서 등을 첨부하여 지정권자에게 제출하여야 한다(노후도시정비법 시행령안 제18조).

재건축 정비사업과 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라 관련 규정의 해석에 관해서도 여러 법원이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 따라서 가급적 사업 초반부터 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사