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사야 할 부동산, 팔아야 할 부동산

봉준호의 살 맛 나는 부동산

봉준호의 살 맛 나는 부동산 봉준호 외부필자 |입력 : 2005.11.14 16:39|조회 : 43103
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부동산 시장은 8월 이후부터 약보합세를 나타내다가 횡보장세를 긋고 있다. 더욱이 중요한 것은 거래가 되지 않는다는 것이다. 결국 힘들고 어려운 것은 파는 쪽이고 거래로 먹고사는 공인중개사들이다.

종전과 달라진 것은 사고자하던 수요자들이 급격히 자취를 감춘 것이다. 보유세와 종합부동산세의 확정이 구체적으로 결정되어질 때까지 급격한 하락도 없지만 매수세가 되살아나기는 어려워 보인다. Global Market 대비 국내부동산의 적정 가격과 년 5%의 금리 그리고 약 5년간의 수평기를 예상하면 부동산 투자에 별 무리가 없을 듯이 보인다.


◆시장경제에 반하는 서너 개의 법제논리가 부동산 시장 붙들고 있는 중...
지금 시장을 잡고 있는 몇 개의 요소들은 과격하거나 시장원리에 반하는 일시적이고 후진적인 정책들이다.

① 종합부동산세
6억 이상의 부동산을 보유한 사람들에게 누진과세하겠다는 것이지만 자본주의 경제논리에 반하고 이중과세 및 부부합산과세 등 법률적 불합치 성향이 있어서 오래갈 법은 아니고 한시법으로 보인다.

과세기준으로 주택 6억과 9억 초과분 과세의 공방이 치열하고 보궐선거로 여당과 야당의 의석차가 좁혀져 실행이 규제강화에서 완화쪽으로 유리하게 돌아간다. 종합부동산세의 부과 대상은 기준시가 9억원 초과분 주택과 공시지가 6억원 초과분 나대지 , 공시지가 40억원 초과분 사업용 토지이며 금액별로 차등을 두어 1%에서 3%까지 과세한다.

② 보유세 중 재산세
보유세는 부동산을 보유할 때 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세이다. 재산세는 대표적인 지방세이고 관할지자체의 대표적인 수익원이다. 종전에는 면적으로 재산세를 부과해서 강북이나 강남이나 같은 평형의 APT의 경우는 재산세가 비슷했으나 시세를 반영한 기준시가로 과표가 바뀜으로서 고가주택 밀집지역은 재산세가 크게 늘어난다. 재산세는 지방세이므로 지방의회의 의결에 의하여 50%까지 깎아줄 수 있는 탄력세율을 적용받는다.

③ 실효세율 상향
부동산의 세금은 기준시가와 공시지가로 매겨져왔다. 또한 case by case로 재산세 등의 과표는 기준시가의 50%를 과세표준으로 잡고 부과하기도 했다. 부동산은 각각의 상황과 위치 형태와 용도가 달라 정확한 가격이 없기 때문이다.

장기적으로 이들을 모두 실거래가로 현실화한다고 한다. 이는 각종세금을 2배 이상 납부해야 하는 초대형 폭탄이다. 그동안 부동산거래의 상당수는 매매가격 축소와 미등기 전매 등 탈세와 절세, 조세회피 등으로 세금적인 favor가 가능했으나 그것이 점점 더 불가능해진다. 그중 큰 덩어리가 양도세와 재산세의 실거래가 과세이다.

④ 융자제한
주택담보대출제한이 부동산 가격 억제 정책의 효과적인 측면으로 NO.2는 되는 것 같다. 투기지역 내 6억원 초과 아파트의 동일세대 주택담보대출 상한선을 묶어 감정가의 40%만 대출할 수 있도록 한 정책이 주택을 사려는 사람에게는 상당한 부담이다.

세계적으로 선진국들도 부동산 가격 폭등시에는 담보대출제한의 정책을 쓴다. 그것이 시장 안정화에 도움이 될 뿐 아니라 부동산 가격 하락시 금융권 보호장치도 되기 때문이다. 부동산 투자의 대표적인 technic 중 하나가 자기돈 20% 그리고 융자 80%다. 꾸준히 오르는 수요 많은 핵심지역에 자기돈 20%로 부동산을 사고 80%를 제1금융권에서 융자를 얻고 월세를 줘서 이자를 내면서 버티거나 80%를 전세를 줘서 “뻗치기” 들어가면 거의 대개는 큰돈을 벌었다.


◆ 결국은 금리... 그리고 8.31대책의 확정
미국의 금리인상은 결국 우리나라의 금리를 끌어올린다. 한두 달은 버틸 수 있겠지만 장기적으로 한국의 금리가 미국의 금리보다 낮아가지고서는 환율 및 자금 방어가 쉽지 않기 때문이다. 금통위가 미국을

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