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나쁜 소식이 들려오는 곳을 주목하라

박성훈의 역발상 부동산 투자

박성훈의 역발상 부동산 투자 박성훈 외부필자 |입력 : 2006.06.22 10:19|조회 : 23307
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‘이슈’는 부동산 가격을 좌우하는 중요한 요인으로 작용한다.
이슈는 가격 상승을 부추기기도 하지만 반대로 가격 하락을 불러오는 이슈도 있다. 이때, 가격 상승을 부채질하는 이슈는 대부분 ‘소문난 잔치에 먹을 것 없는’ 경우처럼 허상인 경우가 많다. 이미 지나치게 가격을 상승시켜 투자 수익을 올리기 적당하지 않게 만들어버리기 때문이다. 나쁜 이슈는 가격 하락과 추후 단점을 보안할 수 있도록 정부나 지자체를 끌어들이지만, 좋은 이슈는 반대로 매물을 소진시키고 각종 규제를 강화시켜 세금만 올려놓기도 한다. 달리 말하면 좋은 이슈는 투자하지 말아야 할 곳을 알려주는 것과 같다고 할 수 있다.

하지만 가격 하락을 가져오는 이슈에는 관심을 갖고, 세심한 주의를 기울일 필요가 있다. 어떤 요인으로 인해서 한지역의 부동산 가격이 많이 하락된다면 반대로 언젠가 그 안 좋은 이슈였던 단점이 보완되면 다시 가격이 상승해 투자 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 이 경우, 언젠가는 회복 될 수 있는 이슈를 염두에 두고 투자해야 한다. 이것은 언젠가는 지금의 가격 하락 이슈가 보완된다는 확신이 있는 가운데 이뤄지는 투자이다.

많은 사람들이 경매를 선호하는 가장 첫 번째 이유는 바로 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 매입하여 정상적인 가격에 매도를 할 수 있기 때문이다. 물론 그와 같은 장점 때문에 많은 수요자들이 몰리면서 이제는 경매에서 예전과 같은 수익을 올리기는 힘든 것도 사실이다.

핵심은 경쟁에 있다. 다른 모든 투자와 마찬가지로 경쟁이 높은 곳에서 높은 수익을 기대하기는 힘들다. 주변의 나쁜 조건 때문에 일시적으로 경쟁력이 떨어져 가격이 하락했다면 잠재적인 경쟁력은 오히려 높다고 볼 수 있다. 여기서 다시 한 번 강조하지만 단점이란, 반드시 후에 보완이 가능한 단점이어야 한다는 사실이다. 보완이 불가능한 단점 때문에 하락한 부동산에 ‘싼값’만을 고려하여 투자하는 것은 이후에 큰 문제를 발생하게 만든다.

따라서 이런 부동산에 투자하기 위해서는 해당 지역의 가격 하락을 가져온 단점을 정부나 지자체에서 적극적으로 개입하여 단점을 보완할 수 있는 지역을 선택해야 한다.

적절한 사례를 통해 살펴보도록 하자.

나쁜 이슈로 인해 가격이 하락하였다가 이후 단점이 보완되면서 가격 상승이 이뤄진 지역으로는 시흥시의 시화신도시를 우선 꼽을 수 있다. 시화신도시는 1990년대 중반부터 많은 관심 속에 신도시 개발이 이뤄졌다. 배후에 시화공단이라는 대규모 공단이 들어섰으며 수도권에 위치해 서울과 연결되는 4호선 전철 연장 개통과 제2경인고속도로 개통으로 교통망도 잘 갖춰져 있었다. 수도권과 배후 공단, 전철, 고속도로, 해안 지역 특유의 많은 볼거리 등 뛰어난 조건으로 개발 초기에는 상당히 많은 투자가 이뤄졌다. 물론 아파트 분양도 수월하게 잘 이루어졌다.

하지만 막상 시화공단이 가동을 시작하면서 문제가 발생했다. 시화공단에서 발생하는 각종 악취와 오수와 폐수, 매연 그리고 먼지 문제 등 환경 문제가 발생하면서 전국에서 손꼽히는 공해도시가 되고 말았다. 언론에서도 연일 이 문제를 부각시키면서 시화신도시는 생활의 질이 가장 안 좋은 도시로 낙인찍히고 만 것이다.

심지어 시화신도시는 사람이 살 수 없는 곳으로 알려지기까지 했다. 창문을 열어 놓고 생활할 수 없으며, 날아온 분진과 매연으로 까맣게 변한 빨래가 텔레비전을 통해 방영되었다. 숨 쉬기가 힘들 정도로 악취가 심하다는 주민들의 인터뷰도 방영되었다. 이렇게 무수히 많은 단점들이 언론을 통해 알려지자 시화신도시의 모든 부동산 가격이 큰 폭으로 하락하였다. 너무나 당연한 일이었다.

시흥시도 더 이상 수수방관하고 있을 수 없게 되었다. 악취, 오, 폐수와 같은 환경 문제의 일차적인 책임은 지방자치단체가 져야 했다. 아니, 해당 시군의 경쟁력을 위해서라도 나서서 해결할 수밖에 없다. 세수 확보가 중요한 과제인 지방자치시대에 언론 등에 의해 계속하여 해당 시군의 경쟁력에 좋지 않은 영향을 끼치는 보도가 나가는 것을 방관하고 있을 수는 없었다.

시흥시에서는 많은 예산을 편성하여 공해 문제 등을 해결하기 위한 사업을 추진하였고, 이미지를 개선하기 위한 대대적인 홍보작업에도 착수했다. 그 결과 2~3년 만에 심각한 공해 문제 등은 옛이야기 되었고 하락했던 부동산 가격도 본래의 가격을 되찾기 시작했다. 오히려 많은 일자리와 높아진 분양가로 아파트 가격이 수직 상승하는 결과를 가져왔다.

이번에는 직접적인 사례를 살펴보자.

시흥시의 바로 이웃 지역인 안산시에 거주하는 P씨는 과거 안산시에서도 시화신도시와 유사한 사례가 있었음을 알고 있었다. 시화신도시 정도의 심각한 문제는 아니었지만 반월공단의 매연과 악취 때문에 문제가 컸었다. 하지만 지자체가 적극적으로 나서서 해결한 탓에 문제가 조용히 마무리가 된 적이 있었다.

이런 사례를 알고 있었던 P씨는 시흥시의 아파트 가격이 폭락한 원인을 정확히 꿰뚫고 있었다. P씨는 시화신도시의 단점도 언젠가는 해결될 것이라고 생각했다. 특히 시화공단처럼 대규모 국가공단이 들어선 지역은 공단에서 나오는 많은 세금 등으로 예산 확보가 용이하며 공단에 출근해야 하는 많은 근로자들 때문이라도 지자체에서 반듯이 문제를 해결할 것이라는 확신을 가지고 있었다. 당연히 공단의 많은 근로자들 때문에 아파트 수요는 크게 문제가 되질 않았다. P씨는 이러한 계산을 바탕으로 아파트 매입을 결심하였다.

이슈인 단점 보도가 최고조에 이르렀을 때, 아파트 가격이 가장 많이 하락한 것은 물론이었다. 그때 당시 시화신도시의 아파트 분양가는 32평이 평균적으로 약 9천만 원 수준을 유지하고 있었지만 공해 발생 문제 등이 연일 매스컴에 보도되면서 32평 아파트 평균 가격은 6천8백만 원까지 떨어져 있었다.

가격 하락폭을 확인한 P씨는 시흥시 홈페이지에 들어가 공단의 공해 발생 등의 처리 방안에 대한 민원을 제기하였다. 그 결과 P씨는 시흥시에서 예산을 편성하여 적극적으로 공해 해결에 나설 것이라는 발표를 앞두고 있다는 것을 확인할 수 있었다. 앞서 지적한 것처럼 시흥시는 배후에 국가공단을 끼고 있는 지자체여서 세수 확보가 비교적 쉬운 편이었다.

P씨는 그동안 물색해두었던 아파트를 매입하기 시작하였다. 그렇게 매입한 것이 32평 아파트 무려 6채였다. P씨가 6천8백만 원씩 매입을 한 아파트의 총 투자금액은 4억 8백만 원이었다. 하지만 P씨가 실제로 아파트 구입에 투자한 금액은 4억 8백만 원이 아닌 2억 9천만 원 정도였다. 아파트 6채를 구입하는 데 실 투자금액이 2억 9천만 원 정도 들어간 것이다. 당시 매매가격은 턱없이 낮은 가격까지 떨어진 상태였지만, 공단 직원들 때문에 전. 월세는 수요는 있었다. P씨는 전세와 월세를 낀 아파트를 매입함으로써 2억 9천만 원을 투자하여 32평 아파트를 무려 6채나 확보할 수 있었다.

그 후 3년이 지나고 3년 전에 문제가 되었던 단점들은 어느새 사라지고 없었다. 단점이 없어지면서 하락한 부동산 가격도 회복세로 돌아섰다. 32평 아파트 가격은 무려 1억 3천만 원까지 회복되었다. 분양가는 9천만 원이었지만 3년이 지나는 동안 주변 아파트 가격 상승과 함께 인접지역 아파트 분양가가 과거보다 상대적으로 높아지면서 가격 상승폭이 커진 것이다.

이후 P씨는 32평 아파트 6채를 각각 1억 3천만 원에 매도하였다. 수익은 매도한 금액 7억 8천만 원에서 실 투자금액인 2억 9천만 원을 뺀, 4억 9천만 원이었다. 투자금액 대비 200%에 가까운 엄청난 고수익이 발생한 것이다.

투자 금액 대비 200%의 수익을 올린 것을 두고 운이 좋았다고 말할 사람도 있을 것이다. 하지만 필자는 그렇게 생각하지 않는다. 모두가 시회신도시의 단점만을 보고 앞 다퉈 처분하거나 외면할 때는 P씨는 언젠가는 단점이 보완될 것이라고 믿었다. 또한 단점이 언제 보완될 수 있는지, 보완할 수 있는 능력과 의지는 가지고 있는지, 끊임없이 해당 지자체에 문의하고 확인했다. 그 결과 P씨는 높은 투자 수익을 올릴 수 있었던 것이다.

지금도 단점만 부각되어 부동산 가격이 하락한 부동산이 전국에 걸쳐 산재해 있다. 하지만 대부분 지자체에서는 그와 같은 단점들을 적극적으로 해결하려는 의지와 능력을 갖고 있다. 따라서 지금 드러난 단점으로 가격이 하락하고 있거나 하락한 지역이라고 할지라도 주의 깊게, 세심하게 관찰하고 분석하면 좋은 투자 대상을 찾을 수 있을 것이다.


(사례)
안산에 거주하는 P씨 시흥시 정왕동에 아파트 매입. 각종 언론에서 공단에서 발생되는 각종 악취 매연, 먼지로 연일 매스컴에서 지역 보도. 이로 이한 선입견으로 가격하락. 가격하락 최고점에서 아파트 집중 매입 후 지자체에서 대대적인 예산 투입 후 각공장마다 매연 등 오폐수 정화기 등 장착 후 가격하락 주도했던 단점 보안되고, 가격회복으로 인한 수익 발생.


32평 6800만 원에 6채 매입
3년 후 1억 3천만 원에 매도
수익 3000 * 6 = 7억 8000만 원(순수익 4억 9000만 원 수익 발생)


투자액 6800만 원 * 6 = 4억 800만 원(실투자 아님)
전세 놓고 하여 실투자금 2억 9000만 원 투자

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트위터 로그인들길  | 2006.06.24 17:28

그런데 양도세는 안냈나요?

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