권리금과 임대료는 반대로 움직인다?

최근 서울 및 수도권 주요 역세권 및 핵심 상권에서 임대료 폭등 현상이 벌어짐과 동시에 권리금은 꾸준히 하락하는 추세를 보이고 있다.

에프알인베스트먼트에서 서울과 수도권의 주요 상권 10곳(강남역, 명동, 관철동(종로), 건대입구역, 노원역, 신림역, 천호역, 분당서현역, 인천구월동)의 1층점포(12평 기준) 시세를 지난 3년간 조사해 합산평균치(10개 상권)를 구한 결과 2010년 1월에 비해 올 1월 기준 권리금은 약 4천만원 하락한 반면 임대료는 5백만원 가량 상승한 것으로 나타났다.


상권별로는 강남역, 명동, 종로관철동 등 임대료수준이 점포당 수천만원에 달하는 곳에서 임대료 상승폭이 오히려 컸고, 노원,천호, 건대,신림 등 구도심 역세권에서는 권리금의 하락이 눈에 띄게 늘었다.

이와 같은 현상은 두 가지 원인으로 풀이된다. 우선 메인상권의 핵심부 전면상가에 대한 프랜차이즈 출점경쟁이 심화되었기 때문이다.

강남역,명동,종로의 대로변 1층은 점포가 매물로 나옴과 동시에 대기수요가 늘 있기 때문에 1년 단위의 계약기간이 끝나면서 곧바로 임대료가 상승한다.

기존의 패션(의류,화장품,잡화 등)업종에 더해 커피전문점, 패스트푸드에서도 이런 유동인구가 많은 핵심입지를 선호하기 때문에 건물주나 점포분양주 입장에서 단기계약을 맺어놓고 수시로 입점테넌트를 바꾸면서 임대료를 올리고 그럼에도 수요가 늘 뒤따르는 전형적인 부익부 현상인 것이다.


2000년대 초반까지 임대료수준이 크게 오르지 않던 신림,노원과 같은 구도심역세권에서도 건물주들의 임대료 상승으로 임차인이 임대료를 버티지 못해 철수하는 사례가 많아졌고 그럼에도 임대료수준은 기존의 개인점주들 대신 프랜차이즈 직영점이 아니면 감당하기 힘든 수준까지 오른 지역도 있다.

반면 권리금의 하락에는 창업시장의 과포화 현상과 함께 이러한 임대료 폭등이 원인이 되어 점주들의 매출수준은 높아지지 않는데 임대료 부담만 늘어나는 부분으로 인해 소위 말하는 ‘바닥권리금’이 서서히 떨어지고 있다고 분석할 수 있다.

특히 특정 상권의 이면부나 외곽부에까지 근린업종이나 생계형 창업업종이 들어서야 할 이러한 곳에서도 임대료 수준이 200~300만원을 호가하는 곳이 대부분이기 때문에 권리금 자체를 포기하고 문을 닫는 점포가 점차 늘어나고 있다.

임대료가 수천만원에 달하는 명동2번가나 강남역~교보타워 사이의 전면부 점포에는 대부분 권리금이 없으며 구도심상권의 대표주자인 노원, 천호, 신림 등과 같은 광역상권에서도 권리금수준의 하락세가 지속되고 있는 것이 그점을 뒷받침하고 있다.

또한 의류업종의 장기적인 매출부진과 백화점/쇼핑몰의 잦은 상권진출 역시 권리금 하락에 한몫을 하고 있는 것으로 알려지고 있다.

[ 도움말 ; 에프알 인베스트먼트 ]