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상가투자 고수 "신도시 1층 도로접하면 '不敗'"

[부동산 숨은 고수에게 듣는다]<5>최원철 한국부동산전문교육원 상가정보연구소장

송학주, 이재윤의 '부동산 숨은 고수에게 듣는다' 머니투데이 송학주 기자 |입력 : 2013.01.21 06:38|조회 : 33312
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편집자주부동산시장에는 수많은 전문가가 있다. 특히 유명세를 타지는 못했지만 자신만의 노하우를 무기로 전문가 영역을 구축한 재야의 숨은 고수들이 있다. '경험만큼 좋은 스승은 없다'는 말은 부동산투자에도 어김없이 적용된다. 그들은 오랜 기간 경험과 시행착오를 바탕으로 자신의 분야에서 남다른 내공을 쌓았고 온라인을 통해 일반인들과 정보를 공유하는데 주저하지 않는다. 머니투데이는 이런 숨은 부동산 고수들을 직접 만나 실전투자의 노하우를 간접 경험해보는 동시에 그들의 실패 경험을 통해 투자의 지혜를 배우는 기회를 제공하고자 한다. 그들이 말하는 '2013년 부동산시장 전망'도 함께 들어본다.
상가투자 고수 "신도시 1층 도로접하면 '不敗'"

- 상권 형성 '3~5년' 무리한 대출땐 이자압박
- 경매로 분양가 50%대 낙찰가능…경쟁 치열


위례·광교·동탄2·별내 등 수도권에는 수많은 신도시가 우후죽순으로 생겨나고 있다. 하지만 부동산경기 침체로 신도시 분양시장은 기대한 것만큼 좋지만은 않다. 건설기업들이 단지내상가 등 물량을 쏟아내고 있지만 입주율이 떨어지다보니 신도시 상가시장 역시 신통치 않다.

↑최원철 한국부동산전문교육원 상가정보연구소장. ⓒ송학주 기자
↑최원철 한국부동산전문교육원 상가정보연구소장. ⓒ송학주 기자
최원철 한국부동산전문교육원 상가정보연구소장(사진)은 '위기가 곧 기회'라며 상가투자 노하우를 알려줬다. 그는 신도시나 택지개발지구에 들어서는 상권은 형성기간이 적어도 3~5년 이상 오래 걸린다는 점을 이해해야 한다고 강조했다.

그는 일부 투자자가 신도시 개발 기대감에 무리하게 대출받아 상가를 매입한 후 상권이 형성될 때까지 버티다가 이자부담에 경매로 넘기는 경우도 간혹 발생한다고 지적했다.

최 소장은 "갑자기 경매에 신도시 상가물건들이 쏟아질 때가 있는데 이때가 중요하다"며 "상가가 경매에 나오면 통상 몇 차례 유찰되기 때문에 신도시 상가도 분양가의 50%대에 낙찰받을 수 있다"고 말했다.

이어 "특히 상권이 어느 정도 형성된 후 저렴한 가격으로 경매시장에서 낙찰 받으면 충분히 가격메리트가 생긴다"며 "도로에 접한 1층 상가라면 떡볶이, 치킨, 커피, 부동산 등 프랜차이즈업체들이 줄서 있어 임대는 걱정 없고 상권이 완전히 형성되면 가격 상승도 덤으로 따라온다"고 설명했다.

 ◇"상가투자, 법적인 부분도 꼼꼼히 따져봐야"
최 소장이 상가 경매에 뛰어든 이유는 "돈이 되겠다"는 단순한 생각에서다. 16년 전 상가분양 일을 하던 그는 같은 위치의 상가가 경매에서 시세의 45%에 낙찰되는 것을 보고 직접 상가투자에 뛰어들었다.

지금은 '혼자서도 고수되는 상가중개실무'라는 책을 통해 공인중개사들을 가르치는 등 상가에 관해선 말 그대로 전문가가 됐다. 일반인을 상대로 상가전문 인터넷동호회 '최원철의 상가SOS'(http://cafe.naver.com/sanggasos)도 운영하고 있다. 다음달에는 '최원철의 실패하지 않는 상가경매'라는 책도 펴낼 예정이다.

그는 "상가라는 한우물만 파다보니 어느새 전문가가 됐다"며 "상가는 법적 절차가 복잡해 공인중개사조차 모르는 경우가 많아 '중개사고'가 가끔 발생한다"고 말했다. 이어 "투자자들은 입지나 층수만 생각할 게 아니라 해당 상가가 들어설 수 있는지 등 법적인 부분도 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 덧붙였다.

◇상가는 철저히 '개별적'…올해도 상가 경매시장은 '붐'
 최 소장은 "상가는 일반화된 기준을 잡기가 어렵다"고 말한다. 지역마다 다르고, 다르고, 건물마다 다르고, 층수마다 달라 철저히 개별적이라는 것이다.

그는 "상가의 개별성 때문에 비교·분석할 수 있는 자료가 없다보니 분양사무소 직원의 얘기만 듣거나 인터넷만 보고 투자하는 경우가 많다"며 "상가투자는 직접 다녀보지 않으면 반드시 손해를 보게 된다"고 조언했다.

올 상가시장 전망에 대해선 매매시장은 어렵지만 임대시장은 활발할 것이라고 그는 설명했다. 그는 "경기가 어렵다보니 사려는 수요보다 망하는 상가나 창업하려는 수요가 넘쳐나 임대수요는 늘어날 것"이며 "경매에 나오는 매물이 늘어나고 경쟁도 치열해져 낙찰가율은 조금씩 높아질 것"이라고 예상했다.

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