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"누구나 한다"는 경매, 리모델링했더니 수익률이…

[배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법]매의 눈으로 리모델링할 물건찾기

배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법 머니투데이 배규민 기자 |입력 : 2015.11.29 10:12|조회 : 15044
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편집자주"집 사야 돼?" 속 시원히 대답해 줄 사람은 없다. "지금?" 대답하긴 더 어렵다. 의식주 가운데 유독 힘들게 느껴지는, 평생 애증의 대상 '집'. 그리고 세상의 절반을 차지한다는 부동산(나머지 절반은 동산)에 관한 이야기를 다양하게 다루고자 한다. '땅땅' 거리며 살아보자.
"누구나 한다"는 경매, 리모델링했더니 수익률이…

'경매, 지금도 돈 될까?'

부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 올 10월 법원경매 낙찰률은 41.4%. 2003년 6월(42.6%) 이후 역대 두 번째로 높은 수치다. 경매도 더는 그들만의 리그가 아닌 셈이다.

그렇다면 ‘발상의 전환’은 어떨까. 지금은 그렇게 매력적이지 않지만 창의성을 발휘해 더 좋은 상품으로 만들 수 있는 물건을 찾아내는 것이다. 경매도 단순 매매로 시세차익을 노리기보다는 낙찰 후 리모델링 등을 통해 더 좋은 가격으로 팔아 수익성을 높여야 한다고 전문가들은 조언한다.

가령 1억원에 낙찰받은 집을 당장 판다면 1억2000만원을 받을 수 있다. 그런데 2000만원을 들여 인테리어를 한 뒤 1억5000만원을 받을 수 있다면 1000만원의 수익이 더 생긴다. 투자수익률은 20%에서 25%로 뛴다.

이처럼 리모델링으로 수익을 올리기 위해선 우선 어떤 물건을 선택해야 할지 김명석 세무사(세림세무법인)의 도움을 받아 정리했다. 단독주택의 경우 무엇보다 대지가 넓을수록 좋다. 아무래도 활용 방법이 많기 때문이다. 적은 비용을 들여 다양한 물건으로 리모델링할 수 있는 게 장점이다.

원룸이나 상가주택, 업무용 건물 등 지역 여건에 따라 다양한 용도나 업종 전환이 가능하다. 낡은 여관이나 사무실은 원룸, 코쿤하우스, 고시텔로 바꿔 임대하는 방법도 있다. 전통적인 고시촌이나 대학가 주변이라면 더욱 좋은 전략이 된다.

대형상가의 경우 점포 면적을 잘게 잘라 소자본 창업자에게 임대를 줄 수 있다. 그 전에 상권분석이 먼저다. 도시계획이 어떻게 진행되고 있는지, 용도 지역상의 용적률, 건폐율 등 부동산 공법상의 부분도 미리 확인해야 한다.

이때는 주차장법, 건축법, 정화조 용량, 세법, 도로법, 주택법 등도 알아둬야 한다. 증축이나 개축을 할 경우에는 건축설계사무소를 찾아 가능 여부에 대해 미리 자문해야 한다.

리모델링을 하면 절세효과도 있다. 부동산을 자주 거래한다면 부동산매매업으로 분류돼 종합소득세로 과세가 된다. 그 기준은 한 기(통상 6개월)에 한 채를 취득하고 두 채 이상 매도하는 경우다.

이때는 적격한 증빙을 갖춘 비용은 모두 비용으로 인정받을 수 있다. 증빙 자료는 세금계산서, 계산서, 신용카드영수증이다. 리모델링회사와 계약을 맺고 돈을 입금한 게 증명되면 100원이라도 비용으로 인정받을 수 있다.

부동산매매업에 해당되지 않으면 양도소득세로 과세가 된다. 비용으로 인정되는 경우가 정해져 있어 미리 확인해야 한다. 가령 주택은 보일러와 냉방기 설치, 각종 확장 비용 등이 포함된다. 상가는 큰 공사에 들어가는 비용만 해당한다.

토지는 농지·산지 전용(다른 용지로 바꿀 때) 비용, 개발 부담금 등이 포함된다. 간이 영수증은 돈을 준 이체 확인서가 없으면 세무서에서 현장 확인을 나가기도 한다.

배규민
배규민 bkm@mt.co.kr

현장에 답이 있다.

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