용산 롯데캐슬 센터포레, 효창동 재개발의 '클라이막스'

“보류지 11억원? 매매 호가가 12억원인걸 생각하면 싼 거지”(효창동 A공인중개사 사무소 대표)

효창공원역 2번출구에서 2분 남짓 걸으면 롯데건설이 효창5주택재개발구역에 지은 ‘용산 롯데캐슬 센터포레’에 닿는다.


최고 22층, 7개동, 총 478가구로 지난 4월 입주를 시작했다. 현재 입주율은 약 70% (공공임대 제외)며, 효창5구역재개발정비사업 조합은 오는 7일 보류지 59㎡(이하 전용면적) 2가구와 조합토지를 입찰에 붙일 예정이다.

59㎡ 2가구의 입찰 최저가는 각각 9억9300만원, 11억원이다. 최저가 11억원인 물건은 조합원 미계약분으로 14층 고층이고 현관 중문, 양문형 냉장고 등 옵션 품목이 많은 것이 가격에 영향을 미친 것으로 관측된다.

효창동 A공인중개사 사무소 대표는 “현재 59㎡ 매매호가는 12억원, 84㎡ 매매호가는 14억원에 형성돼 있다”며 “용산에서 보기 드문 신축이고, 서울 집값이 최근 반등 조짐을 보이면서 물건도 없다”고 말했다.


59㎡ 전세값은 5억후반에서 6억초반, 84㎡ 전세값은 6억후반대에서 7억 중후반대에 형성돼 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 9월 용산 롯데캐슬 센터포레 59㎡ 입주권이 11억5500만원(13층)에 실거래됐다. 2016년 11월 분양 당시 3.3㎡당 평균 분양가는 2314만원으로 59㎡ 분양가가 5억1900만~5억8700만원대, 84㎡ 분양가는 7억1200만~7억9200만원대였다. 현재 전세가가 분양가에 도달한 셈이다.

용산 롯데캐슬 센터포레는 2016년 11월 분양 당시 157가구 모집에 2만4486건이 청약, 평균 청약경쟁률이 155.96대 1을 기록할 정도로 흥행에 성공했다. 59㎡C 는 1130.2대 1에 달했다.

상대적으로 저렴한 분양가 외에 11·3 부동산 대책 발표 이전 입주자 모집 공고가 진행돼 6개월 뒤 분양권 전매가 가능하고 재당첨 제한도 없다는 것이 흥행 비결이었다.

효창동은 용산구 내 이촌동 한남동 등에 비해 관심을 덜 받았던 곳이다. 노후주택이 많고 한국 최초의 축구전용 운동장인 효창운동장과 효창공원이 상당 부분을 차지하고 있어 개발이 이뤄지지 않았기 때문이다. 2010년 효창3재개발구역 지은 ‘효창파크 푸르지오(307가구)’가 입주했지만 이후 개발은 요원해 보였다.

하지만 직주근접 트렌드가 부상하고 서울 도시재생 프로젝트로 마포구 연남동과 용산구 효창동을 잇는 경의선숲길이 2016년 5월 개방되면서 재평가가 시작됐다.

인근 B공인중개사 사무소 대표는 “미군 용산기지 이전으로 용산공원 개발이 기대되는 데다 여의도 용산 국제업무지구 조성 등으로 용산의 발전 가능성이 높다”며 “용산 롯데캐슬 센터포레는 효창동 재개발 구역 중에서 규모가 크고 가장 입지가 좋다”고 설명했다.