부동산 지분경매 이렇게 해라(2)

지분경매, 미리 대비하면 된다

지분경매에 참가하기 전에 지분 공유자를 먼저 만나보는 것이 가장 좋은 방법이다. 지분 공유자를 만나 지분을 공유하고 있는 부동산에 대하여 어떤 입장을 가지고 있는지 지분을 추가로 매입할 것인지 아니면 새로운 지분자가 생기면 지분만큼씩 협의 하에 분할을 할 생각은 있는지 또는 새로운 지분자 에게 본인 의 지분을 매도할 의사가 있는지 등 을 확인하고 필요에 따라 원만하게 협의를 할 수 있는 인품을 가지고 있는지 등도 판단해야 한다.


지분 공유자만 만나 본 후에는 지분 경매로 나온 물건의 위치, 개발 가능성 등등 일반적으로 부동산을 취득할 대 살펴보아야 할 모든 것을 점검해야 한다. 이와 같은 방법으로 지분에 대해 해결 방안이 나오면 경매에 입찰하는 것이다. 이처럼 미리 발품을 팔아 지분에 대한 대비를 하면 경쟁률 높은 경매시장에서도 높은 수익을 챙길 수 있을 것이다. 그럼 사례를 통해 자세히 알아보자.

[사례 1]
P씨는 평소 부동산경매에 남다른 관심을 갖고 있었다. 경매에 관심도 많고 경험도 많았기에 요즘 경매 시장 현황에 대하여 잘 알고 있었다. 과거와 다르게 수익률도 무척 저조하고 낙찰 받기도 힘들다는 것을 알고 있던 P씨는 경매시장의 틈새시장을 찾기 시작 하였다. 경매에 나온 물건을 유심히 살피던 중에 경기도 여주에 6,000평짜리 임야를 발견하였다.

여주는 경전철 건설 계획과 잇단 고속도로 개통, 건설 계획 등 이른바 개발 호재가 알려지면서 가격이 많이 상승한 지역이다.


겸애 물건으로 나온 여주 6,000평짜리 임야는 3인이 공동 지분을 갖고 있었다. 그중 한사람의 지분이 경매로 나와 실제 경매로 나온 물건은 1/3인 약 2,000평이었다. 그 물건은 지분 경매라는 약점 때문에 계속하여 유찰되고 있었다. 경매물건의 감정가는 평당 100,000원으로 총 2억원이 책정되었지만 거듭된 유찰로 입찰가는 훨씬 낮아진 상태였다.

그 경매 물건에 관심을 가진 뒤에 현지답사를 실시했다. 여주 지역의 임야는 대체로 낮고 산세가 원만하여 개발이 용이한 편이다. 지적도를 떼어 현장을 확인한 결과도 같았다. 경매 물건으로 나온 임야는 낮고 더군다나 마을로 들어오는 콘크리트 포장도로와 길게 접하여 긴 직사각 모양을 하고 있었으며 시세는 오히려 감정가 보다 높은 12만원 선 이었다.

경매 물건을 현장과 주변 시세를 확인한 뒤에 경매에 참가하기로 결정하였다. 그렇게 결정한 이유는 P씨의 성격과도 밀접한 관련이 있다. 낙천적이고 사교적이며 활달한 성격을 가지고 있기에 낙찰을 받은 뒤에 공동 지분을 갖고 있는 사람들과 문제를 해결할 자신이 있었다.

또 장기적인 안목으로 부동산에 투자하는 P씨의 투자 원칙도 경매 참가를 결정하는 데 한몫했다. 공동 지분 소유주와 원만하게 협의가 되지 않는다 하더라도 어차피 지분을 살아 있게 마련이었다. 그렇다면 장기적으로 놔두어도 손실이 생길 염려가 없었다. 또한 여주는 장기적으로 발전 계획 등 호재가 많아서 계속하여 가격이 상승할 거라는 판단을 내렸다.

그와 같은 판단으로 입찰에 참여했다. 지분경매라는 약점 때문에 생각했던 것처럼 경쟁자가 없어 감정가의 35%인 평당 3만 5천 원에 낙찰을 받을 수 있었다. 다행스럽게도 지분 경매 낙찰 뒤에 가장 큰 난점인 공동 지분 소유자의 ‘우선매수신청’은 없었다.

지방의 토지 지분 경매에서는 우선매수신청자이 거의 드물다. 서울 경기 수도권 같은 경우는 본인이 직접 자산을 가지고 있거나 아니면 주변에 자금을 융통할 수 있는 기회가 많지만 지방은 현실적으로 그렇지 못하다. 여기에 경매 지식이 많지 않기에 우선매수신청 제도 자체를 모르는 경우도 많다.

정상적으로 매입하였다면 12만원씩 2000평을 총 2억 4천만 원이 들어갔어야 할 토지를 7천만 원에 소유할 수 있게 되었다. 대력 시세보다 70% 가량 싸게 구입한 것이다.

낙찰 후 소유권 이전을 마친 뒤 공동 지분소유자를 찾아갔다. 지분권자의 등기부등본을 떼어 집으로 찾아가 협의를 했다. 다행스럽게도 공동 지분 소유권자는 나이 드신 분으로 그동안 경매가 진행되면서 알게 모르게 불편함을 느끼고 있었고 나이 드신 분 특유의 불안감도 갖고 있었다. 공동 지분을 갖고 있는 토지에서 말썽이 일어나면 좋아할 사람은 아무도 없다. 특히 나이 드신 분들은 이처럼 막연한 불안감까지 느끼는 것이 보통이다.

P씨는 낙천적인 성격으로 낙찰 받은 2000평을 분할하는데 동의해 줄 것을 잘 설득하였다. 다행이 노인분도 그동안 공동 지분을 갖고 있으면서 재산권 행사 등 알게 모르게 불편이 많았던 공동 소유주는 흔쾌히 분할에 동의하였다.

앞서 말한 것처럼 토지는 마을 진입 콘크리트 포장도로에 길게 접해 있는 모양이어서 분할하기도 쉽고, 분할 뒤에 모양도 괜찮았다. 1/3을 분할하는 조건으로 군청 지적과에 측량신청을 하여 낙찰자인 P씨가 앞쪽의 토지 2,000평을 소유하고 원래 공동 지분 소유자는 뒤쪽의 4,000평을 소유하게 되었다.

분할을 통해 토지가 가지고 있던 약점인 공동 지분 문제가 해소되자 주변 시세대로 평당 12만 원을 호가하는 토지로 탈바꿈하였다. 이 경우 수익률을 보면 평당 850,000원씩, 도합 2,000평이기에 1억7천 만 원의 순간 수익이 발생하였다.

이처럼 7천만 원을 투자하여 1억7천만 원이라는 엄청난 수익을 낼 수 있었던 것이 바로 경매시장의 틈새시장을 공략한 결과였다. 다른 경매물건에 비해 더욱 많은 발품을 팔아야 하지만 이런 노력과 긍정적이고 적극적인 생각이 이와 같은 고수익을 보장했다.

설령 공동 지분 소유주와 원만하게 협의가 이뤄지지 않는다고 하더라도 지분경매의 단점과 한계를 명확히 알고 입찰에 참가하였기에 장기 보유까지 염두에 두고 있었다. 이런 이유로 지분 경매에 참가할 때는 여유자금을 활용하는 것이 만약에 있을 지도 모르는 위험을 방지할 수 있다. 또한 P씨처럼 공동 지분자를 만나 최대한 협의를 이끌어 낼 수 있도록 적극적으로 움직이는 것도 지분경매를 성공으로 이끄는 방법이다.

원래 공동 지분 소유주와 원만하게 협의하기 위해서는 낙찰을 받아서 기존의 지분권자와 분할을 할 때 서로간의 땅모양이 나빠지지 않고 또한 서로 도로에 접하는 것이 편리한, 그런 설계와 분할이 가능한 토지를 위주로 낙찰 받는 것이 좋다.

예를 들어 지분 경매로 나온 토지 전체가 맹지인 토지 입찰에 참가하면 어떤 방법으로도 발전 가능성을 찾기 힘들다. 그 상태에서는 협의가 쉽지 않다. 그래서 특히 지분 경매처럼, 서로간의 입장이 다르고 관계가 복잡한 경매에 참가할 때는 도로 접근성과 토지의 모양이 중요하다. 원래의 공동 지분 소유주가 흔쾌히 분할에 응하려면 그만큼 대가를 지불해야 하기 때문이다. 그래서 지분 경매로 나온 토지는 분할 뒤의 도로 접근성, 토지의 모양, 경제적인 가치 등이 종합적으로 고려되어야 한다.

이처럼 지분 경매로 나온 토지 입찰 참가를 결정할 때는 대책을 세울 수 있는 그런 물건을 선택하여 낙찰을 받는 것이 현명한 방법이다. 또한 이러한 문제를 원천적으로 발생시키지 않으려면 앞선 설명한 것처럼 미리 지분자를 만나보아 협의 하는 것이 가장 현명한 방법일 것이다.

물건의 특성 파악이 핵심

P씨의 경우처럼 지분경매에 입찰을 해서 낙찰을 받은 뒤에 공동 지분자를 만나 순순히 분할에 합의하는 경우는 흔하게 볼 수 있다. 분할에 반대하는 공동 지분 소유자들은 많지 않다. 다시 말해 지분경매에 참여를 해서 낙찰을 받은 뒤에 분할을 합의하는 것은 생각보다 어렵지 않다.

왜 그런 현상이 빚어지는 지는 왜 공동 지분을 갖게 되었는지를 생각하면 알 수 있다. 보통 공동 지분을 소유하는 사람들은 돈독한 친분 관계에 있거나 친인척일 가능성이 많다. 그 상태에서는 공동 지분을 소유해도 불편함을 느끼지 않는다.
하지만 공동 지분 중의 일부를 전혀 알지 못하던 다른 사람이 소유하고 있으면, 원래의 공동 지분 소유자들도 낙찰 받은 사람이 느끼는 것과 같은 불편을 느끼게 된다. 그 점에서는 낙찰을 받아 공동 지분을 소유하게 된 사람이나 원래의 공동 지분 소유주나 다를 것이 없다. 이처럼 비슷한 입장 때문에 쉽게 협의를 할 수 있다.

만약 공동 지분을 갖고 있는 사람과 협의가 안 되었을 때를 대비해서 ‘장기 투자를 한 것이다’라는 마음가짐과 시간이 걸리고 마음이 상하더라도 끝까지 상대를 설득하고 협의를 하겠다는 마음가짐도 필요하다.

이런 마음가짐을 가지고 기다리다 보면, 부동산 가격이 오르고 사정이 달라지면 원래의 공동 지분 소유주도 새로 지분 소유주가 된, 낙착 받은 사람의 협조가 필요할 때가 오기 마련이다. 따라서 장기투자를 한 다는 마음으로 지분 경매 입찰을 참가하면 요즘 경매시장에서는 찾아보기 어려운 고수익을 올릴 수 있다.

이처럼 많은 사람들이 생각하지 않고 피해가는 이런 물건들만 골라서 투자를 하면
높은 수익을 올릴 수 있다. 하지만 그렇게 되기 위해서는 경매로 나온 물건들의 특징을 잘 파악하고 문제를 해결할 수 있는 방법들을 알고 있어야 한다.
정 해결이 되지 않을 경우에는 법의 도움을 받으면 된다. 바로 “공유물분할청구소송” 이란 제도를 활용하면 된다.

※ 공유물분할청구소송이란?

공동 지분 소유주를 아무리 설득해도 되지 않을 때 마지막으로 가능한 것이 법원에 공유물분할 청구 소송을 내는 것이다. 공유물분할 청구 소송은 말 그대로 법원에 공동 지분 처분 문제에 대해서 협의가 되지 않으니 경매를 통해 지분 문제 정리를 요구하는 것이다.

공유물 분할청구소송이 제기되면 법원에서는 해당 물건을 경매 물건으로 공시하고 경매 절차에 들어간다. 경매 절차를 거쳐 낙찰이 되면 여기서 발생한 낙찰금으로 각자의 지분만큼 낙찰자와 원래 공동 지분 소유주에게 분배를 해 준다. 하지만 공유물분할 청구소송을 진행을 하게 되면 새로 낙찰받아 지분권자가 된 낙찰자와 원 소유자 둘 다 손해를 본다.

경매로 물건이 나오게 되면 시세보다 저렴한 가격에 낙찰이 이뤄질 것이기 때문이다. 시세보다 저렴하게 낙찰되면 원래 공동 지분 소유자도 손해를 볼 수 있으며, 팔기 싫어도 팔아야 하는 문제점이 생긴다.

이런 문제 때문에 지금까지의 하지만 공유물분할 청구소송을 내게 되면 통상 약 90% 이상이 협의가 된다. 공유물분할청구소송으로 인한 손해를 알고 있기에 막상 소송이 진행되면 협의 과정을 거쳐 각자 지분만큼 분할해서 각자 소유권 등기를 마치는 경우가 많다.

이처럼 지분경매는 법적인 방법 등을 잘 알고 진행하면 의외로 생각보다 어렵지 않다. 다만 일반 다른 경매 물건 입찰에 참가할 때보다 수고와 노력이 많이 들어가는 것이 흠이라고 할 수 있다.

지분경매에서 가장 어려운 것은 역시 우선 매수신청이 제기될 때이다. 공들여 성공한 낙찰이 무효가 되기 때문이다. 하지만 그런 위험을 감수하고서라도, 높은 수익을 기대하고 있다면 충분히 고려하고 실천할 만한 것이 바로 지분경매이다.

(사례1) P씨 여주 토지지분경매
여주 임야 6000평 중 1/3 지분인 2000평을 감정가의 35%인 35000원에 낙찰 받음
주변 시세는 평당 약 12만 원
감정가는 평당 10만 원

2000평의 지분을 7000만 원에 낙찰. 지분권자와 협의 후 분할. 주변 시세인 평당 12만 원으로 상승. 평당 85,000원 * 2000평 = 1억 7천만 원 수익발생


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