[강호병칼럼]주택대출규제 '대략난감'

"요즘같이 대출심사가 한가한 때가 없네요. 비수기이기도 하지만 집값 급락 경고에다 정부 규제가 많아서 그런지 신규 대출 수요가 크게 줄었습니다." 어느 은행 대출심사역이 말한 풍경인데 어쩌면 불행의 전조인지 모르겠다.

　실수요 위주 총량적 통제, 지급준비율 인상과 잇따른 금리 상승, 총부채상환비율(DTI) 규제 전국 확대…. 약 2개월새 많은 주택담보대출 규제가 쏟아져 나온 것도 드물다.


줄줄이 나오는 대책들을 보노라면 정책이 이성의 범위를 넘어 광란의 수준에 가 있다는 생각이다. 수많은 대책에도 불구하고 집값을 잡지 못했다는 실패감, 대통령선거를 앞두고 집값을 잡지 못하면 대패하고 말 것이라는 위기감 등이 겹쳐 정책을 광기로 몰아가고 있다. 그 중심에는 물론 청와대가 있다. 대선시기에 집값을 떨어뜨려 서민들도 이제 내집을 마련할 수 있다는 희망을 줄 수만 있다면 독약이라도 마시고 싶은 심정이란 게 느껴진다. 시장을 아는 관료들이 반시장정책이라고 반대할라치면 혼나는 분위기다. 집값 안정 일변도의 서슬 속에서 은행도 이제는 시키지도 않은 DTI 40%를 전국에 적용하는 등 '오버'하는 모양새다.

　집값은 잘 다스려야 하는 것이지 거꾸러뜨려서는 안되는 것이다. 개인재산, 소비, 주가, 금융기관 건전성 등 집값에 걸려있는 일들은 한두 가지가 아니다. 수도권 아파트를 중심으로 많든 적든 거품이 끼어 있지만 그렇다고 서민들 카타르시스라도 느끼라는 듯 거꾸러뜨리는 쪽으로 몰고 간다면 결과는 재앙이다. 민간연구소들에서 집값이 폭락할 수 있다는 경고음이 연이어 나오는 것도 거품이 비정상적으로 크기 때문이 아니라 정책에 섞인 광기 때문이다.

　지금까지 주택담보대출을 통제할 수 있는 제도적 수단이 약했다는 것은 맞다. 주택담보대출에도 차입자의 소득능력을 깐깐히 봐서 '집'이 돈을 빌리는 구조에서 '사람'이 돈을 빌리는 구조로 가자는 방향은 옳다. 그러나 그 정도나 속도는 분명 과격하다. DTI 40% 규제만 놓고 보자. 연 총소득에서 총부채 원리금 상환액의 비율이 40% 이하가 되도록 대출한도를 잡으라는 것인데 이것이 그대로 전국 모든 주택으로 확대된다면 결과가 심히 우려된다.


　통계청 가계수지 동향에 나타난 도시근로자 가구의 월평균 소득은 약 340만원이다. 연소득으로 단순 환산하면 4000만원가량이다. 여기에 DTI 40%를 적용하면 대출한도가 가구당 1억6000만원 정도(15년만기 원리금 균등분할상환, 5.58% 고정금리 적용)에 불과하다. 본인과 배우자소득을 합친 가구소득을 기준으로 한 가구별 한도이니 본인 1명을 기준으로 하면 더 적다. 전국 가구의 월평균소득과 연소득은 각각 300만원과 3600만원이므로 가구당 대출한도는 1억4400만원으로 더 낮아진다.

　이 정도 대출규모를 가지고 마음에 드는 집을 과연 얼마나 살 수 있을까. 그 한도 또한 다른 빚이 없을 때 얘기다. 돈이 널린 세상이니 제도금융권이 막히면 대부업이나 사채시장으로 옮겨갈 것은 불을 보듯 뻔하다.

"빌린 돈이 적어졌으니 집값 떨어지겠지"라거나 "집값을 아예 팍 낮추지 뭘"이라는 식으로 생각할 게 아니라는 것이다. 주택대출정책도 이제 속도조절을 할 때가 됐다.