차라리 부동산을 잊어라

투자수익에는 반드시 대가가 따른다. 그 수익의 기대가 클수록 위험이 커진다. 세상에 공짜는 없다. 고수익을 올리기 위해서는 그만큼의 스트레스, 즉 심적 고통이 뒤따르기 마련이다. 그래서 공격적인 투자는 마음이 불편한 것이다. 혹시 앞으로 큰 수익을 올릴 수 있다면 마음이 다소 불편해도 공격적으로 투자하는 것도 괜찮을 것이다.

그러나 현 단계의 부동산시장 환경은 그다지 녹록하지 않다. 수익은커녕 오히려 손해를 볼 가능성이 적지 않다. 지금은 부동산가격이 무차별적으로 상승하는 국면이 아니기 때문이다. 부동산 투자에서 보수적인 마인드를 가져야 하는 이유다.

부동산 대세 상승기란 상승기간이 길고 상승률이 높은 것을 의미한다. 오랜 기간에 걸쳐 가격이 많이 오른다는 것이다. 대세 상승기에는 설사 잘못 투자를 하더라도 손실을 볼 가능성이 낮다. 수익률이 좀 낮을 뿐이다.


하지만 침체기에는 수익을 올릴 수 있는 기회가 줄어들 뿐 만 아니라 가격 하락에 대한 리스크가 커진다. 잘못 투자하면 장기간 돈이 잠긴다. 대출을 잔뜩 끼고 투자할 경우 원금에 손실이 올 수 있는 위험한 시장이다. 즉 자본이득(Capital gain) 보다는 자본 손실(Capital loss)을 우려해야 하는 상황이다.

장기 레이스를 달리는 마라톤 선수가 있다고 치자. 한국의 부동산시장을 마라톤 선수에 비유하면 1시간 전 힘든 마라톤을 마치고 쉬고 있는 격이다. 이 선수는 곧바로 100m나 200m 단거리는 뛸 수 있다. 하지만 곧바로 마라톤을 다시 뛸 수는 없다. 무리하게 마라톤 경기에 나서면 심장마비로 자칫 선수의 생명이 위험할 수 있다. 마라톤 경기를 하려면 시간을 두고 에너지를 다시 비축해야 가능하다.

기다리고 기다려도 태풍을 동반한 호우(대세 상승)는 당분간 찾아오지 않을 것이다. 가끔 국지성 호우(국지적 상승)나 게릴라성 호우(일시적 상승)는 내릴 수 있을 것이다. 태풍이 만들어지기 위해서는 비구름을 많이 모아야 하기 때문이다. 설사 태풍이 형성된다고 해도 우리나라를 통과한다는 보장이 없다.


지난 30년 간 미국이나 유럽 주택시장을 보면 가격이 치솟은 뒤에는 늘 수년에 걸쳐 실질주택가격을 기준으로 하락이 이어졌다. 주택경기는 반드시 호황과 불황의 사이클을 반복한다. 한국의 주택경기도 1991년 4월 고점을 형성한 이후 4~5년간 장기조정을 겪었다.

이번 침체기가 언제 갈 지는 알 수 없지만 당분간 가격이든 기간이든 조정이 진행될 것이다. 부동산가격이 버블논란을 일으킬 만큼 단기간 급등했기 때문이다.

과도한 부동산의 자산화와 스톡화는 반드시 고통스러운 후유증이 뒤따르기 마련이다. 이상 급등 이후에는 반드시 급락이라는 조정과정을 거친다는 것은 부동산이나 주식이나 모든 자산시장의 공통된 명제다.

그러나 주택가격 급락 그 자체를 부동산 버블붕괴의 한 현상으로 봐서는 안 된다. 버블붕괴는 부동산시장이 충격을 흡수하는 완충시스템 기능을 완전히 상실, 금융시스템의 마비와 경제 펀드멘털의 대혼란까지 유발하는 것을 의미한다. 버블붕괴는 하수종말처리장이 고장 나서 오·폐수가 강으로 역류하는 것과 같다. 단순히 가격이 많이 떨어진다고 버블 붕괴는 아니라는 말이다.

앞으로 부동산에 투자를 하더라도 가격이 절대적으로 비싼 수준이기 때문에 수익률이 극히 낮을 것이다. 그래서 부동산 투자는 보수적으로 생각해야 한다. 자신 없으면 당분간 부동산시장을 떠나 있어라. 차라리 부동산을 잊어라. 그래야 마음이 편해진다.