박원순식 뉴타운 출구전략과 해결과제

지난해 10월, 보궐선거에서 박원순 서울시장이 당선된 뒤 서울시의 재건축시장은 급랭기를 맞았다. 서민층의 주거복지에 무게를 뒀던 박 시장의 평소 스타일로 볼 때 전임 시장의 개발 중심의 정책이 전면 수정될 것으로 예상됐기 때문이다.

박 시장은 후보시절부터 뉴타운을 비롯한 재건축·재개발 사업에 대해 선별적으로 추진하겠다는 입장을 유지해왔다. 선거 전 여의도 일대 11개 아파트 주민들과 만나 시장이 되면 최고 50층 규모의 초고층 아파트 건립계획을 재검토하겠다는 약속을 한 것이 대표적인 사례다.


취임 96일을 맞은 지난 1월30일 박 시장은 뉴타운 사업의 전면 개·보수를 알리는 뉴타운·정비사업 신정책구상을 발표했다. 예상대로 내용은 '주민 뜻대로'다. 박 시장의 주택정책의 일면을 보여주는 이른바 뉴타운 출구전략의 내용을 살펴보고 해결과제를 알아봤다.



◆어떤 내용 담았나

이번 서울시의 뉴타운·정비사업 신정책구상의 핵심은 기존 전면 철거방식에서 사업 실거주자 중 세입자와 영세민을 보호하면서 원하는 지역에서만 사업을 진행하도록 하는 친서민 개발방식에 무게를 두고 있다.


더불어 주택시장의 장기 불황으로 도심재개발사업이 정체된 사업장에 대해 지구지정을 풀어주거나 촉진시키는 것도 이번 구상의 핵심 내용 중 하나다.

친서민 개발방식의 핵심인 세입자와 영세 조합원의 주거권 보장을 위한 정책으로 기초수급대상자에게 공공임대주택을 공급하는 내용이 포함돼 있다. 이전에도 공공임대주택 공급이 가능했지만 다른 점은 임대주택 갈아타기가 허용된다는 점이다.

사업이 진행되는 과정에서 다른 임대주택에 입주했다가 개발이 완료되면 해당 사업지의 임대주택으로 입주할 수 있도록 허용했다. 현저하게 낮은 원주민 재정착률이 높아지는 효과를 거둘 것으로 보인다.

늘어나는 임대주택 수요는 사업시행자를 통해 해결할 계획이다. 만약 사업시행자가 원주민을 위해 임대주택을 추가 공급하기로 한다면 인센티브를 주는 식이다.

현재까지 서울시의 뉴타운·정비사업구역으로 지정된 곳은 1300곳이다. 이중 434개 구역은 준공이 끝난 상태고 나머지 866개 구역은 사업이 진행되고 있거나 준비하고 있는 곳이다. 866개 정비예정구역이나 정비(촉진)구역 가운데 사업시행인가 이전단계에 있는 610개 구역이 이번 뉴타운 신정책의 중심에 있다. 주민 의사에 따라 해제 추진이 가능해졌기 때문이다.

추진위원회가 구성되지 않은 정비구역 83개소와 정비예정구역 234개소 등 317개소는 토지소유자 등의 30% 이상이 구역 해제를 요청하면 사업 백지화를 할 수 있도록 했다. 실태조사와 주민의견 수렴 결과에 따라서다.

610개 구역 중 이를 뺀 나머지 293개구역(추진위원회나 조합 설립 사업장)에서는 토지 등 소유자가 10~25% 이상 동의하면 구청장이 실태조사를 진행할 수 있다. 소유자의 2분의 1 또는 3분의 2, 과반수 동의 등 실태조사 결과에 따라 해산도 가능하다.



해제가 추진되는 지역은 주민이 희망하면 마을 만들기, 소규모 정비사업 등 대안 정비사업으로 진행하도록 유도한다.

사업추진단계별 일정기간 안에 다음 절차가 진행되지 않으면 뉴타운 사업을 취소하는 일몰제도 추진된다. 구청장이 재정비촉진구역이나 정비(예정)구역을 취소하는 절차다. 만약 사업 추진속도가 ▲기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일로부터 지정 신청일까지 3년 ▲정비구역 지정일로부터 추진위 승인 신청까지 2년 ▲정비구역 지정 고시일로부터 조합설립인가 신청까지 3년 ▲추진위 승인일로부터 조합설립인가 신청까지 2년 ▲조합설립인가일로부터 사업계획승인 신청까지 3년 등을 넘어설 경우 일몰제가 적용된다.

◆일몰제 적용되는 곳 어디?

뉴타운 조합은 도시 및 주거환경정비법(도정법) 일부개정법률안에 따라 운명을 달리하게 된다. 도정법 개정안에 따르면 이미 추진위원회나 조합이 설립된 사업장은 일몰제 대상에서 배제된다. 이미 정비구역으로 지정된 곳을 비롯한 나머지 사업장은 법 시행일부터 일몰제 시간적용을 받게 된다. 정비구역 지정을 받고 추진위 승인신청을 하지 않은 지 2년이 넘었더라도 법 시행일 이후 2년 동안의 유예기간이 남아있는 셈이다.

때문에 당장 뉴타운으로 지정된 정비구역이 무더기 취소까지 가지 않을 것으로 보인다. 다만 유예기간 적용시점까지 사업에 속도를 내야 한다. 도정법 개정안 시행일은 2월1일부터다.

나인성 부동산써브 연구원은 "서울시가 발표한 정비구역 등의 일몰제는 장기간 사업 속도가 지지부진하고 실제 개발이 불투명했던 사업장에는 상당한 도움이 될 전망"이라며 "하지만 일정 기간이 지나면 정비구역이 취소될 수 있는 근거가 마련돼 개발사업 등을 반대하는 주민의 의견이 더 커질 수도 있다"고 해석했다.

이에 따라 서울시는 갈등조정기구를 두고 문제해결을 모색한다는 방침이다. 갈등 해소는 뉴타운 전담 갈등조정기구가 맡는다. 뉴타운 정비사업은 조합원이 많고 사업장별 상황이 제각각이어서 이해관계가 얽혀있는 경우가 많았다. 시는 이를 가칭 주거재생지원센터를 통해 풀어낼 예정이다. 센터는 법조·감리·감정평가·금융·건설사업관리 등 민간 위주의 전문가 50명을 선발해 관리토록 할 계획이다.

주거재생지원센터 전문가들이 앞으로 마련될 갈등 조정지침에 따라 조정안을 제시하면 갈등조정위원회가 정비사업구역에 행정지도나 권고 등을 내리게 된다.



◆뉴타운 출구전략 성공 조건

전문가들은 이번 정책에 대해 대체적으로 '방향성은 맞다'는 평가를 내놓고 있다. 세입자를 위한 주거보전과 거주자 중심의 재생사업에 반기를 드는 이는 거의 없다. 게다가 정체된 뉴타운 사업에 대한 출구전략적 시각에서 볼 때도 적절했다는 의견이 지배적이다.

그동안 존치지역 등으로 묶이면서 적절한 개·보수조차 못한 주민들의 입장을 감안하면 추진 또는 해제가 빨리 이뤄져야 한다는 것이다.

그러나 몇가지 우려되는 부분도 있다. 중앙정부와의 갈등으로 인해 실효성을 거둘 수 있을지 미지수다. 김규정 부동산114 리서치센터장은 "법 개정과 해산 시 발생하는 비용 부담에 대한 정부와 정치권의 부담 공유가 불확실하다"면서 "정부 차원의 지원이 없다면 실제 추진이 어려울 수 있다"고 평가했다.

정부 지원이 없다면 결국 해제구역의 소송으로 이어질 공산이 크다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "조합이 취소돼 손실보상을 받지 못하는 정비사업조합들은 해산 시 시공사와의 운영비 구상권이나 서울시와의 행정소송이 불가피할 것으로 추정된다"면서 "정비사업 취소 시 보상에 대한 정부와 서울시의 후속입법과 재원마련이 숙제로 남은 상황"이라고 지적했다.

수급불안에 대한 우려도 있다. 사업부지의 한계로 서울시 내의 신규공급 비중이 정비사업에 집중된 상태에서 재개발을 통한 신규주택이나 임대아파트 공급에 차질을 빚을 것이라는 전망이다.

한편 새로운 아파트 분양과 도시 전면 개발을 원했던 투자자들은 뉴타운 해지로 인해 손실을 볼 것으로 예상된다. 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 "사업 초기단계에 있는 구역들 중 해제되는 구역들이 많을 것으로 보이는데 이에 따라 이미 투자한 사람들은 투자자금 손실이 불가피하다"며 "해당 구역의 부동산 가격 하락은 물론 인근 지역으로도 하락세가 이어질 것"이라고 전망했다.