내년부터 집담보대출 분할상환 원칙…상환능력심사 강화

손병두 금융위 금융정책국장이 14일 은행권 주택담보대출 심사 가이드라인을 발표하고 있다. /사진제공=금융위원회

집만 있으면 편하게 대출받을 수 있는 시대가 저물고 있다. 담보 위주의 심사 관행이 상환능력 심사로 전환되기 때문이다.

내년부터는 주택구입을 위해 주택담보대출을 받으면 분할상환 원칙에 따라 원금을 나눠 갚아야 한다. 주택담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 대출도 원금을 나눠 갚아야 한다. 연간 126조원에 달하는 신규 주택담보대출 중 약 20%에 해당하는 25조원이 비거치식분할상환으로 이뤄질 전망이다.


금융당국과 은행연합회는 14일 내년부터 적용한 주택담보대출 심사 가이드라인을 확정해 발표했다.

지난 7월 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 내용이 대부분 그대로 반영됐다.

당초 내년 1월부터 적용하려던 시행시기는 수도권 2월1일, 지방은 5월2일로 늦춰졌다. 수도권은 가이드라인 확정이 지연되면서 전산개발 시간이 필요했고 지방은 아직까지 상환능력심사 관행이 정착되지 않아 준비에 시간이 필요하다는 지적에 따른 것이다.


가이드라인의 핵심은 ‘갚을 능력 범위내에서 대출’(상환능력심사 강화), ‘처음부터 나눠 갚는 대출’(분할상환 유도)이다.

분할상환해야 하는 대출은 주택구입용 신규대출, 고부담대출(LTV 또는 DTI 60% 초과 대출), 주택담보대출 담보물건이 해당건을 포함해 3건 이상인 경우, 소득산정시 신고소득을 적용한 대출 등이다. 거치기간은 최대 1년까지 인정된다. 단 집단대출, 상속 등 채무인수, 불가피한 생활자금 등은 예외다.

채무상환능력 평가는 강화된다. 기본적으로 객관적 증빙이 가능한 ‘증빙소득’으로 소득심사를 하고 증빙소득 확인이 어려운 경우에만 인정소득과 신고소득으로 심사토록 했다. 관행적으로 인정돼온 최저생계비를 통한 소득심사를 제한된다.

특히 변동금리 주택담보대출의 경우 향후 금리상승에 대비해 ‘상승가능금리(stress rate)’를 적용해 DTI를 산정하게 된다. 스트레스 DTI가 80%를 초과하는 경우엔 고정금리로 대출받거나 대출한도를 80% 이하로 줄여야 한다.

주택담보대출 뿐만 아니라 차주의 모든 대출을 합산한 총부채상환비율(DSR)도 도입된다. 주택담보대출 원리금 뿐만 아니라 모든 금융부채의 원리금 상환액까지 더해 상환능력(DTI)을 계산하는 시스템이다.

다만 이는 대출 심사기준이 아닌 사후관리용으로만 활용된다. 하지만 손병두 금융위 금융정책국장은 “현재는 사후관리용으로만 활용토록 돼 있지만 은행들이 향후 심사 기준으로 사용할 수도 있다”며 “해외에선 DSR을 심사기준으로 사용하는 경우가 많다”고 말했다.

금융당국과 은행권은 합동대응팀을 구성해 은행권의 시행준비 상황을 점검하고 시행 이후 상황을 모니터링해 문제 발생시 신속 대응키로 했다.

특히 은행권의 대출이 보험권으로 이동하는 ‘풍선효과’를 차단하기 위해 내년 하반기 시행을 목표로 ‘보험권 여신심사 선진화방안’도 마련키로 했다.