부동산 돈줄 막고…김수현·김의겸 투자 지역도 분양가상한제

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽 두번째)이 16일 오후 종로구 정부서울청사 브리핑룸에서 열린 주택시장 안정화 방안 관련 관계부처 합동브리핑에서 발언하고 있다. / 사진=이기범 기자 leekb@

시가 15억원을 초과하는 아파트를 구입할 때 주택담보대출을 받는 게 불가능해진다. 9억원 초과 집을 소유한 유주택자는 전세대출을 아예 받지 못하게 된다. 종합부동산세 세율은 최대 0.8%포인트 인상돼 부동산 보유 부담도 커진다. 한편으로는 2주택 이상 보유자가 10년 이상 보유 주택을 팔 경우 내년 상반기까지 한시적으로 양도소득세 중과를 피할 수 있어 '퇴로'가 열린다.

정부는 16일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관, 은성수 금융위원장, 김현준 국세청장이 참석한 가운데 정부서울청사에서 긴급 합동 브리핑을 갖고 이같은 내용의 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다.


28쪽짜리 이번 대책은 △대출수요 규제 △보유세 강화 및 양도세 제도 보완 △거래질서 확립 △실수요자 공급 확대 등으로 구성됐다.

먼저 부동산 시장으로 흘러드는 '돈줄'을 죈다. 당장 17일부터 투기지역·투기과열지구에 있는 시가 15억원 초과 아파트에 대해선 아예 주담대를 금지한다. 기존 주담대 금지는 다주택자에 한정했지만 이번 조치로 1주택세대나 무주택자까지 금지 대상에 포함됐다.

고가주택으로 분류되는 9억원 초과 주택은 초과분에 대해 오는 23일부터 담보인정비율(LTV)을 40%에서 20%로 낮춘다. 현재는 주택가격에 상관없이 40%였다. 이에 따라 투기·투기과열지구의 14억원짜리 주택을 통해 받을 수 있는 주담대는 현재 5억6000원에서 4억6000만원으로 1억원 떨어진다.


9억원 초과 주택에 대해선 차주의 상환능력을 심사하는 DSR(총부채원리금상환비율)도 23일부터 강화된다. 현재는 개별 금융기관별로 40%를 넘지 않으면 되지만 이제는 차주 단위로 40%로 제한한다.

'2년내 처분 또는 이주'를 조건으로 허용했던 일시적 주담대 요건은 1년으로 강화했다. 1년내 조건을 이행하지 않으면 대출이 회수된다.

전세대출을 통한 갭투자 방지책도 포함됐다. 내년 1월부터 시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람이 전세대출을 받는 것이 차단된다. 현재는 9억 초과 주택을 구입할 때 서울보증보험을 통해 보증이 가능하지만 앞으로는 금지된다. 전세대출을 받은 후 시가 9억원 이상 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우엔 전세대출이 회수된다.

보유세 부담도 커진다. 종합부동산세 세율은 집값에 따라 최대 0.8%포인트 상향된다. 조정대상지역 2주택자 세부담 상한은 200%에서 300%로 확대되고 공시가격 현실화율은 시세에 따라 최대 80%까지 높이기로 했다.

양도세는 투기수요는 억제하면서 장기보유 다주택자의 매물을 끌어내기 위한 방향으로 개선된다. 9억원 초과 주택이라도 1세대 1주택자에 최대 80%까지 적용하는 장기보유특별공제엔 거주기간 요건이 추가됐다. 또 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있도록 했다.

반면 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우엔 한시적 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용하기로 했다.

아울러 정부는 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 기존 27개 동에서 크게 확대했다. 서울에서 집값 상승을 선도한 강남 서초 송파 등 13개구 전 지역과 경기 과천 하남 광명 13개동, 정비사업 이슈 등이 있는 서울 강서 노원 동대문 성북 은평 37개 동 등이다. 특히 김의겸 전 청와대 대변인이 최근 매각한 상가주택이 있는 서울 동작구 전 지역과 김수현 전 청와대 정책실장의 아파트가 있는 경기 과천시 별양동 지역도 이번에 포함됐다.

이번 대책이 금융·세제에 비중을 둔 반면 공급 확배 방안은 부실해 '반쪽'대책에 그친다는 평가도 나온다. 가로주택정비사업 활성화와 준공업지역 관련 규제 완화를 통한 오피스텔 공급 등을 공급 대책으로 내놨지만 가로주택사업은 시장 참여가 저조하고 오피스텔은 이미 공급 초과 상태라는 것이다.

홍남기 부총리는 "이번 대책은 주택투기수요를 근본 차단하고 주택공급을 지속 확대해 주택시장을 거주 목적의 실수요 중심으로 개편하기 위한 것"
이라며 "시장의 불안이 계속 된다면 내년 상반기에 더 강력한 대책을 마련하겠다"고 말했다.