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'주택임대사업자 폐지', 원룸 140채 건물주는 망했을까?[싱글파이어]

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  • 신희은 기자
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  • 2021.06.18 06:00
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[싱글파이어]는 2030 밀레니얼 세대 + 1인가구의 경제적 자유와 행복한 일상을 위한 꿀정보를 제공하는 유튜브 경제·재테크·라이프스타일 채널입니다.


'주택임대사업자 폐지', 원룸 140채 건물주는 망했을까?[싱글파이어]

정부가 모든 주택 유형에 대한 임대사업자 신규 등록을 폐지하겠다고 나섰다. 지난해 7월 아파트 임대사업자 폐도를 폐지한 데 이어 다세대·다가구 임대사업자도 폐지 대상에 포함시켰다.

임대사업자들이 보유한 주택을 시장에 매물로 내놓게끔 유도해 공급을 늘리고 집값을 안정화하겠다는 취지다. 이에 임대사업자들이 강하게 반발하고 나서자 정부는 생계형 임대사업자에 한해 신규 등록을 계속 허용하는 방안을 검토하겠다고 한발 물러났다.

향후 제도가 실제 전면 폐지될지 여부는 지켜봐야 하는 상황. 경기 평택에 원룸건물 5채를 보유, 원룸 140호실을 임대하고 있는 주택임대사업자 강용수(47)씨와 제도 폐지 이후 대응과 수익형 자산 투자 방향에 대한 이야기를 나눠봤다.


<강용수씨의 주택임대사업자 제도 폐지 대응 관련 강의는 유튜브 채널 '싱글파이어'에서 찾아보실 수 있습니다.>


"잔여기간 남아있고 당장 보유물건 내놓을 생각 없어"


Q. 우선 주택임대사업자 제도에 대해 알고 가자.
A. 주택임대사업자하고 일반임대사업자가 제도가 있는데 굉장히 오래된 제도야. 2000년대 초반쯤 시작된 걸로 기억해. 과거엔 아무도 주택임대사업자를 등록해서 굳이 세금을 납부하려고 하지 않았어. 상가는 무조건 신고하고 세금을 냈지만 주택은 거의 아무도 세금을 안 냈던 거지. 그러다 나처럼 건물을 많이 보유한 사람들을 중심으로 국세청에서 압박 같은 게 들어오니까 등록을 하기 시작했어. 특히 3~4년전쯤 김현미 국토교통부 장관이 주택임대사업자 등록을 적극 권장했지. 그런데 그 과정에서 다세대·다가구 주택뿐 아니라 아파트 갭투자하는 사람들이 절세 수단으로 많이 가입을 했어. 정부에선 그걸 또 막으려고 작년에 아파트 임대사업자 등록을 폐지했고 추가로 다세대·다가구 주택까지 규제하는 강력한 수를 쓰려고 하는 것 같아.

Q. 제도 폐지에 민감한 사람들은 어떤 사람들이야?
A. 주택임대사업자를 등록하면 의무사항이 있는 반면 혜택들도 있는데 크게 구입, 보유, 매도 단계에 따라 혜택이 나뉘어. 구입 단계에서 취등록세를 일부 감면 받을 수 있었고, 보유 단계에선 재산세 또는 종합소득세를 감면해줬어. 특히 종합부동산세를 합산 배제하는 게 컸지. 매도 단계에선 양도소득세를 일부 감면받아. 아파트 갭투자자들은 양도세 중과 배제 혜택이 사라지는 데 민감하겠지? 그리고 나같이 다세대·다가구 주택 여러채를 보유하고 임대를 주고 있는 사람들은 종부세 부분에 민감하지.

Q. 본인은 제도 폐지에 어떤 영향을 받아?
A. 사실 나 같은 경우는 2018년 9월 이전에 주택임대사업자 등록했는데 기간이 만료돼서 끝나더라도 다시 신청을 하게 되면 종부세 합산 배제 혜택은 계속 받을 수가 있어. 그리고 제도를 폐지한다고 해도 기존에 등록한 사람들은 임대기간이 있으니까 잔여기간이 많이들 남아 있지. 당장에 문제되진 않는다는 거야. 그리고 아파트 갭투자자가 아니라면 양도차익이 크지 않아서 그 부분도 크게 우려하진 않아. 다만 종부세 부분 때문에 보유 물건을 내놓게 될 경우에 다세대, 다가구 주택은 매매가 잘 이뤄지지 않는다는 거지. 아파트와는 다르게. 그래서 6개월 이내에 매도를 해라, 이건 현실과는 전혀 안 맞기 때문에 시장에서 반발이 크고 결국 어떻게 갈지는 좀 더 지켜봐야 하는거야.

'주택임대사업자 폐지', 원룸 140채 건물주는 망했을까?[싱글파이어]
"규제 강화돼도 수익형 자산 투자는 열려있어"


Q. 앞으로 무주택자나 1주택자는 수익형 자산으로 다가구 주택 투자를 하면 안되는거야?
A. 아니야. 난 오히려 적극 추천해. 다가구 주택은 공시지가가 시세 대비 많이 낮기 때문에 매입하더라도 대부분 6억원 이하야. 10억대 건물이어도 6억원을 초과하지 않을 가능성이 커. 약간 초과되는 부분이 있어도 6억원 초과분에 대해서만 세금이 조금 나올 뿐이야. 내 명의로 하나, 배우자 명의로 하나를 보유하더라도 월 1000만원 가까이 임대소득이 들어올 수 있는데 종부세 걱정은 크게 하지 않아도 된다는거지. 월세 소득에 대해 신고를 하는 건 당연한 의무이고. 최소한 두 채에 대해선 정부 규제가 아주 강화되더라도 할 수 있다고 보는거야.

Q. 서울에 공시지가 9억원이 넘는 아파트를 보유한 경우엔 수익형 자산 투자가 어렵겠네?
A. 고가주택으로 분류되는 아파트를 한 채 가지고 있을 경우 수익형 자산으로 다가구 주택을 한 채 더 사서 배우자 명의로 한다면 이제 각각 6억원 초과분에 대해 종부세를 내게 돼. 그럼 기존 아파트에 대해서도 종부세가 늘어나기 때문에 세금 부담이 커지는거지. 그 경우엔 투자를 추천하지 않아. 종부세를 감당할 정도의 수익률이 높은 투자라면 모르겠지만 대부분 그렇지 않을 가능성이 크거든.

Q. 신혼부부는 '똘똘한 한채'에 투자하는 게 최선이야?
A. 수익형 자산을 키워가면서 자본소득을 받는 부자가 되려면 고가의 주택 한 채에 전재산을 투입하거나 갭투자 하는 걸 나는 추천하지 않아. 많은 전문가들이 무리를 해서라도 시세차익을 노리라고 하는데 나는 반대야. 빠르게 돈을 벌 수 있는 길일 수도 있지만 리스크도 크거든. 수익형 자산 투자는 비교적 안전한 길이고 오랜 시간이 걸릴 수 있어. 하지만 하락기에 힘을 발휘하고 꾸준히 부자가 되는 길로 갈 수 있어.



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