[법] 상가조합원에 대한 관리처분계획의 문제점

재건축·재개발사업 구역 내의 조합원 지위는 지난 몇 년간 부동산 시장이 가파르게 상승하는데 일등 공신이라 해도 과언이 아니다. 그만큼 조합원 지위가 갖는 재산적 가치가 상당함은 이제 누구나 아는 이야기지만 근린생활시설, 즉 상가를 가지고 있는 조합원의 가치는 조금 다를 수 있다.

재건축이나 재개발 사업 구역이 온전히 주택으로 구성되어 있는 곳은 보기 드물고, 일부 상가가 포함되기 마련이다. 보통은 주택을 소유한 사람들이 훨씬 많기 때문에 상가를 소유한 사람들은 소수가 될 수 밖에 없는 구조다. 그로 인해 상가를 소유한 조합원들은 주택이 아닌 상가에 대한 분양권을 받을 목적으로 조합의 사업에 동의를 하였더라도 그 의사가 잘 반영되지 않는 경우가 상당하다.


이러한 점을 해결하기 위하여 상가를 소유한 조합원들은 상가협의회를 구성하고 독립정산제 또는 독립채산제 방식으로 사업을 하는 경우도 있으나, 결국 독립정산제 방식으로 하는 것 역시 조합원들 전체 총회에서 의결을 거쳐야 하므로 다수의 조합원들의 의사가 영향력을 가질 수 밖에 없다.

조합원들이 조합 설립과 조합의 사업에 찬성을 하는 가장 큰 목적은 신축 건물에 가지는 분양권이다. 분양권의 가치는 절대적이기 때문에 법에서도 조합원이 가지고 있는 부동산의 가치와 향후 신축 건물에 대하여 가지는 권리를 비교하여 선택할 수 있도록 분양대상자별로 소유하고 있는 부동산의 명세와 가격과 분담금 추산액을 통지하도록 정하고 있다(도시및주거환경정비법 제72조). 추정치를 바탕으로 조합원들은 분양신청을 하고, 조합은 분양신청 현황을 기초로 조합원 분양분과 일반분양분, 부대시설이나 복리시설 등을 포함한 관리처분계획을 수립하게 된다.

문제는 대부분의 조합이 상가의 경우에는 분양 신청 절차에서 분양 신청의 대상이나 분담금을 지나치게 모호하게 통지하여 사실상 상가를 소유한 조합원들이 예측할 수 없는 상태에서 분양신청을 할 수 밖에 없고, 이를 토대로 관리처분계획이 수립된다는 것이다.

최혜진 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

아파트의 경우에는 평형 선택의 순위를 정하는 기준 등이 조례에서 마련되어 있으나, 상가의 경우에는 그 기준 역시 굉장히 추상적으로 되어 있고, 상가의 위치나 호수, 면적 역시 정하지 않고 분양신청 절차를 진행하며 관리처분계획에서도 그 내용을 구체적으로 수립하지 않고 추후에 정하는 경우가 많다.

모호한 기준을 바탕으로 상가 조합원들에 대한 분양신청을 받고, 관리처분계획을 수립한 경우 일부 판례는 "관리처분계획은 토지 등 소유자의 종전 권리를 분양받을 권리 또는 청산금 지급 청구권으로 변환시키고 이전고시에 따라 그 정한 대로 권리가 실현되는 등 조합원의 권리 의무에 막대한 영향을 미치는 처분임을 고려해볼 때, 관리처분계획에는 위와 같은 분양신청의 현황을 기초로 한 각 사항들이 반드시 그 내용에 포함되어 있어야 한다"며 "이러한 내용이 누락된 경우에는 적법한 관리처분계획이 수립된 것으로 볼 수 없다"고 판시하기도 하였다.

그럼에도 여전히 많은 조합들이 상가에 대하여 구체적인 내용을 정하지 않는 것은 상가는 아파트와 같은 정형화된 전용면적, 공용면적, 세대수, 구체적인 구조 등이 확정되어 있지 않고, 위치 및 면적, 층수에 따라 아파트보다 가치 차이가 상당하며 수요자별 또는 업종별로 선호하는 면적이나 위치, 구조 등이 다 다르다.

또한 상가 조합원들이 분양 받기를 원하는 위치는 굉장히 한정적임에 반하여 그 기준이 없어 조합에서도 분양계약 이후 수분양자가 결정된 후 수분양자별 입점 계획 등을 반영하여 상가의 면적, 구조, 위치 등을 확정하려 절차를 늦추는 것으로 보인다.

조합의 빠른 사업 진행이 다수의 조합원들에게 이득인 것은 자명하나, 상가를 소유한 조합원 역시 조합의 사업에 동의를 한 조합원이고, 비록 다수가 아니라 하더라도 조합원으로서 권리를 행사함에 있어 형평에 반하지 않아야 할 것이다. 또한 관리처분계획이 너무 모호한 경우에는 오히려 사업이 지연될 가능성도 배제할 수 없다.

그러므로 법률 규정 역시 상가에 관한 관리처분계획 내용을 좀더 구체화될 수 있도록 개정이 필요하고, 상가를 소유한 조합원들 역시 모호한 관리처분계획이 수립되지 않도록 지속적으로 조합에 본인의 일관된 의사를 밝히며 대비를 하여야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 최혜진 변호사