수명 다한 규제지역, 존폐를 고민할 때[우보세]

(세종=뉴스1) 장수영 기자 = 24일 세종시 생활권에 들어서 있는 아파트 단지. 주택금융공사 주택금융연구원에 따르면 세종시 아파트 전세 중위가격이 경기도 전세 중위가격을 처음 넘어선 것으로 나타났다. 주택금융연구원의 1분기 주택시장 동향 보고서에 따르면 3월 말 기준 세종시 아파트의 전세 중위가격은 3억 4500만원으로 경기도 아파트 전세 중위가격인 3억 415만원보다 약 4000만원 비싼 것으로 분석됐다. 2021.6.24/뉴스1

"대구는 풀어줄거 같은데 대전, 세종까지 가능할까?"

30일 새 정부의 첫 주거정책심의위원회(주정심)를 앞두고 어느 지역이 규제지역에서 해제될지가 최대 관심사로 떠올랐다. 지난 정부에서 무더기 지정한 투기과열지구 49곳·조정대상지역 112곳 대부분이 해제를 위한 정량 요건은 충족했다. 최종적으로 어떤 지역을 풀어줄지는 정부와 주정심 의지에 달렸다고 볼수 있다.


추가되기만 하던 규제지역 해제여서 관심이 높지만 실상 규제지역에서 풀리는게 그리 큰 의미는 없다. 규제지역은 대출, 세제, 청약 등에서 강도높은 규제를 받아 왔는데 새 정부가 이를 하나둘씩 풀고 있기 때문이다. 정부는 이미 규제지역 여부와 상관없이 생애최초 주택담보 대출자에게 담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 허용했다. 취득세, 양도세, 보유세도 계속 낮추고 있다. 규제지역에서 해제된다고 효과가 크지 않은 상황이다.

지금은 어느 지역을 풀 것인지와 함께 보다 근본적인 고민이 필요한 시점이다. 지난 2002년 도입돼 20년간 유지돼 온 규제지역 제도는 지난 정부에서 한계점을 고스란히 노출했다.

투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 구분된 '규제지역 3종세트'부터가 뒤죽박죽이다. 투기지역 규제가 가장 셀 것이라 생각하지만 스무번 넘는 부동산 대책을 쏟아내면서 조정대상지역이 가장 쎈 규제를 받는다. 투기지역과 투기과열지구는 차별성이 없고 심지어 유명무실하다. 하지만 투기지역은 기획재정부가, 투기과열지구는 국토교통부가 규율하고 있어 통폐합도 안 됐다. 두 차례 통폐합 시도가 있었지만 권한을 내려놓지 못하는 정부부처간 견제로 무산됐다. 혼란스러움은 국민 몫이었다.


뒷북 지정과 풍선효과는 매번 지적된 문제였다. 그때마다 정부는 "제도를 잘못 건드렸다간 집값을 더 자극할 수 있다"며 근본 개선안을 고민하지 않았다. 하지만 직전 3개월 집값 상승률과 물가상승률을 비교해 규제 여부를 결정하는 방식으로는 절대 투기꾼을 따라 잡을 수 없다. 규제지역 인근으로 투기성 매매가 확산하는 풍선효과도 못 막는다. 두더지 잡기식 뒷북 규제를 반복하면서 2019년 말 39곳이던 조정대상 지역은 2020년 말 111곳으로 1년새 3배 늘었다.

윤석열 정부는 부동산 규제를 보유주택 숫자에서 보유주택 시가총액으로 전환키로 했다. 이대로 된다면 어느 지역에, 몇채의 주택을 보유하고 있는지는 의미가 없어진다. 규제지역 제도 개편은 공약 이행을 위해서도 필요하지만 정부의 정책 로드맵에 어디에도 보이지 않는다.

물론 20년간 유지된 제도를 한순간에 폐기하기란 현실적으로 쉽지 않다. 여러 부작용을 낳았지만 당장 불을 끄는데 효과가 전혀 없었던 것도 아니다. 하지만 집값 상승세가 꺾이고 급락 우려가 나오는 지금, 집값을 자극할까봐 손도 못 대겠다는 변명은 통하지 않게 됐다.

이번 주정심은 위원 과반이 민간으로 채워진 첫 회의다. '거수기' 비판에도 비대면으로 열리던 회의도 이번엔 대면으로 열린다. 규제지역 해제 여부 결정과 함께 29명의 위원들 중 누군가는 제도 자체에 의문을 던지는 회의이기를 기대한다.