대출규제 풀어도 고금리, DSR도 여전… "문제는 세금"

윤석열 대통령이 27일 오후 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 제11차 비상경제민생회의에 입장하고 있다. /사진제공=뉴시스(대통령실통신사진기자단)

"규제완화의 물꼬는 트였는데, 금리가 높아서 말이죠."

정부가 27일 윤석열 대통령 주재 '11차 비상경제민생회의'에서 추가 부동산 규제 정상화 방안을 내놨다. △청약당첨자 기존주택 처분기한 2년 연장 △중도금대출 보증 12억원까지 확대 △규제지역 추가 해제 검토 △무주택자 LTV(담보인정비율) 50%로 완화 △15억원 초과 아파트 주택담보대출 허용 등이다.


전문가들은 주택시장 경착륙을 막는데 일부 효과가 있을 것으로 보면서도 거래를 정상화시키기엔 역부족으로 보고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 시장은 최소한의 거래가 돼야 지방세도 들어오고 관련 업종 근무자의 숨통이 열린다"며 "가격이 급락하면 시장이 경착륙하고 이로 인해 경기침체로 이어지는 것을 막기 위한 선제적 조치로 보인다"고 평가했다.

다만 권 교수는 "단기간에 금리가 많이 올랐기 때문에 이번 조치로 선뜻 대출 받아 집 살 사람들은 많지 않을 것으로 보인다"며 "15억원 주택담보대출 금지를 해제해도 워낙 고금리라 바로 효과가 나타나기 어렵다"고 말했다.


박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "대출 규제가 완화되면 일부 집주인이 내놓은 급급매물이 회수될 가능성이 있다"며 "하지만 금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기 어려운 상황이다. 분양 시장과 고가주택 거래에 다소 숨통을 터주는 효과가 예상되나 매수심리가 위축돼 시장의 반전은 어렵다"고 예상했다.

박 전문위원은 이어 "시장 냉각속도가 생각보다 빨라 서울 강남과 수도권 핵심지역을 제외하고 투기과열지구와 조정대상지역을 조기 해제하는 방안이 필요할 것 같다"고 덧붙였다.

채상욱 업라이즈 부동산 애널리스트는 "대출 규제 완화는 어느 정도 효과가 있겠지만 금리와 연결되는데다 DSR(총부채원리금상환비율)이 유지되기 때문에 고소득 가구가 아닌한 실제 대출을 받아 집을 살 가구는 적다"며 "다만, 둔촌주공조차 미분양이 우려스러웠는데 중도금대출 보증이 12억원까지 높아져 그나마 청약 대기자들에게 가능성이 열렸다"고 분석했다.

서울 송파구 한 부동산중개업소에 전세매물 안내문이 붙어있다. 이날 KB국민은행의 월간 시계열에 따르면 이달 서울 아파트 중위 전세가격은 5억9천966만 원을 기록해 지난해 2월(5억9천739만 원) 이후 1년8개월 만에 6억 원 밑으로 떨어졌다. /사진제공=뉴스1

함영진 직방 빅데이터랩장은 "무주택자 LTV를 다소 완화하더라도 주택담보대출 금리가 5~7%에 집값도 하락하고 있어 실수요자의 시장 진입은 제한적일 것으로 판단된다"고 했다. 그는 청약당첨자 기존주택 처분기한을 2년으로 연장하는 방안에 대해선 "주택 교체수요 형평성을 맞춰 준 것"이라며 긍정적으로 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 규제지역 추가 해제와 관련 "이미 지방은 지난 2번의 주정심을 거쳐 거의 모든 지역이 규제지역에서 해제된 만큼 다음 주요 해제 지역은 서울, 수도권밖에 없다"며 "11월 중 추가로 주정심을 개최하는 것은 파격적이라는 점에서 정부 의지를 엿볼 수 있다"고 평가했다. 15억원 주담대 금지 해제와 관련해선 "고가 주택 거래를 억누르고 중저가 주택 거래만 촉진하겠다는 비현실적 대책을 보완한 조치"라고 분석했다.

거래 정상화를 위해 보다 적극적인 규제 완화가 필요하다는 의견도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "금리가 워낙 가파르게 올라 이번 조치로 신규 수요 창출은 어렵다"며 "집을 파는 것도 사는 사람이 있어야 파는 건데 결국 다주택자와 임대사업자 관련 규제를 푸는 게 거래 정상화에 가장 효과적인 방법"이라고 말했다.

이어 "다주택자 취득세 중과세율을 완화하고 양도소득세 중과 유예를 연장해 매수심리를 되살리고 아파트 임대사업자 제도를 부활시켜 일정 규모 미만은 주택 수에서 제외, 보유세 부담을 줄여주는 방안도 고려할만 하다"고 제안했다.