이번주 50년만기 주담대 문턱 올린다..다주택자 막고 한도는 축소

머니투데이

권화순 기자
이용안 기자

이르면 이번주부터 50년 만기 주택담보대출의 한도가 수천만원 축소되고 다주택자와 잔금대출에는 신규 취급이 중단된다. 서울 집값 상승세가 지속되고 있는 가운데 50년 만기 주담대를 중심으로 가계대출이 불어나자 금융당국이 대출 문턱을 높이기로 한 것이다. 대출규제 발표가 임박했다는 소식에 지난달에는 50년 만기 주담대가 2조원 넘게 팔렸다.

금융당국 이번주 50년 만기 주담대 대책 발표..산정만기 축소로 대출한도 수천만원 줄어들고 금리는 올라갈듯

3일 금융당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 이번주 중에 50년 만기 주택담보대출 개선방안을 발표할 예정이다. 서울을 중심으로 집값 상승세가 이어지고 있는 가운데 50년 만기 주담대를 중심으로 가계대출 증가폭이 확대되자 금융당국이 대출 문턱을 올리기로 한 것이다. 지난 7월부터 시중은행들이 일제히 판매를 시작한 50년 만기 주담대는 지난달에만 2조원 넘게 팔려 나갔다. 이 대출은 대출한도가 종전 대비 늘어나기 때문에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 회피 수단으로 활용되고 있나는 비판이 제기됐다.

금융당국은 당초 50년 만기 주담대를 받을 수 있는 연령을 정책 모기지와 비슷하게 만 34세로 제한하는 방안도 검토했으나 역차별 논란이 불거지자 이는 은행 자율에 맡기기로 했다.

대신에 50년 만기 대출의 산정만기를 40년으로 종전 대비 10년 당겨 대출한도를 축소키로 했다. 이렇게 되면 차주별로 대출 한도가 수천만원 줄어든다. 예컨대 연소득 6000만원 차주가 50년 만기(현재 은행권 평균인 연 4.4% 금리, 원리금균등분활상환 조건)로 주담대를 이용할 경우 DSR 40% 적용 시 최대 4억8400만원까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 산정만기를 40년으로 줄이면 매월 갚는 원리금이 늘어나면서 대출한도가 4억5100만원으로 약 3000만원 줄어든다.

금융당국은 또 50년 만기 주담대와 40년 만기 주담대 금리가 같은 은행에 대해선 금리를 재산정 할 것을 당부했다. 일부 은행은 40년 만기와 50년 만기 주담대 금리가 동일하다. 대출 만기가 10년 더 길어지는 만큼 위험도에 맞게 금리를 재산정해야 한다는게 당국의 판단이다. 이에 따라 50년 만기 주담대 대출 금리가 올라갈 전망이다.

금융당국은 조만간 은행업 감독기준 시행세칙을 개정해 산정만기를 40년으로 축소할 예정이다. 시행세칙 개정 이전에도 행정지도를 하기 때문에 사실상 이번주부터는 50년 만기 주담대 한도가 줄어들 것으로 보인다.

다주택자와 잔금대출에는 50년 만기 주담대 판매 중단..."집값 상승 기대감에 효과 거둘지는 의문"

금융당국과 은행권은 다주택자의 50년 만기 주담대 대출도 이번주부터 제한하기로 잠정 협의했다. 앞서 카카오뱅크는 지난달 30일부터 50년 만기 주담대를 무주택자에게만 취급키로 했다. 금융당국은 카카오뱅크 모델을 전 금융권이 참고해 줄 것을 최근 은행권 실무회의에서 당부한 것으로 전해졌다.

금융당국 관계자는 "가계대출 증가 속도가 빨리지고 있는 상황에서 실수요자가 아닌 다주택자에 대해서는 50년 만기 주담대 취급을 제한하는 방안을 은행권과 논의했다"고 말했다. 윤석열 정부 들어 다주택자에 대한 주담대 금지 규제가 풀렸지만 50년 만기에 한해 대출 금지 규제가 부활하는 셈이다.

아울러 일부 잔금대출에 대해서도 50년 만기 주담대가 제한될 전망이다. 중도금대출과 잔금대출 등 아파트 집단대출의 경우 입주자모집공고일 시점 기준으로 대출규제가 적용된다. 이에 따라 차주별 DSR 규제가 적용되기 전 분양을 받은 사람들은 대출규제가 느슨하게 적용되고 있다. 이들이 중도금대출이 잔금대출로 전환되는 시점에 50년 만기 주담대를 이용할 경우 DSR 40% 적용도 받지 않은 상태에서 대출한도가 대폭 늘어날 수 있다. 이에 따라 금융당국은 이들의 잔금대출에 대해선 50년 만기 주담대를 제한해 달라고 은행권에 당부했다.

금융당국이 50년 만기 주담대에 대해 전방위적으로 규제를 강화하고 있지만 실제 가계대출 증가 속도를 늦출수 있을지는 장담하기 어렵다는 분석도 나온다. 민간 통계인 KB부동산 기준으로 서울 아파트값이 14개월만에 상승전환하는 등 집값 상승 기대감이 커지고 있기 때문이다. 향후 2~3년 안에 주택공급이 부족할 것이란 전망도 나오고 있다. 50년 만기 주담대 한도가 축소된다고 해도 종전 대비 수천만도 정도 줄어드는 데 그치기 때문에 가계대출 증가세는 당분간 이어질 수 있다는 관측이 나온다.