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못생긴 땅이라도 '붙여 팔면' 수익 쑥 ↑

박성훈의 역발상 부동산 투자

박성훈의 역발상 부동산 투자 박성훈 외부필자 |입력 : 2006.04.19 13:13|조회 : 29387
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내 땅이 못생겼으면 옆에 붙은 땅도 못생겼다.
땅을 사려면 못생긴 땅을 사라고? 아마 많은 사람들이 이해하기 어려운 주장일 것이다. 땅의 모양이 가격에 얼마나 많이 반영되는지를 알면 더욱 그렇다.

하지만 이번에도 ‘역발상’으로 생각해보자. 내 땅이 못생겼으면 분명 옆에 붙은 땅 또한 못생겼을 게 분명하다. 들쑥날쑥, 들어가고 나간 모양이 제멋대로이니 바로 인접한 땅이라고 번듯할 리 만무하지 않은가.

지난 글에서 나는 토지를 매입한뒤 다만 분할하여 파는 것만으로도 높은 수익을 발생할 수 있음을 말했다. 마찬가지다. 누구나 꺼려하는 못생긴 토지를 주변 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다면 이 역시 좋은 ‘역발상 투자법’이 아닐 수 없다. 전문가들은 이를 가리켜 ‘붙여 팔기’ 라 부른다.

‘붙여 팔기’는 말 그대로 지번(地番)이 각기 다른 두 토지를 하나로 붙여 파는 것이다. 이때 각자 하나 하나의 토지를 필지합병을 통해 같은 지번으로 묶어 파는 것을 의미할 수도 있고, 하나의 용도로 사용할 수 있도록 각기 다른 두 지번의 토지를 한 사람에게 파는 것을 의미하기도 한다. 그렇다면 ‘붙여 팔기’의 장점은 무엇인가? 못생기고 못생긴 두 필지의 토지를 따로따로 저렴하게 매입하여 필지 합병을 통해 모양을 바로잡은 후 시세대로 매각하여 수익을 발생시키는 것이다. 땅을 성형수술 시킨다고 생각하면 이해가 쉬울까?

붙여 팔기 역시 엄밀하게 말하면 사는 것에서부터 출발한다. 같은 용도로 사용할 수 있는 땅을 볼 줄 아는 안목이 없다면 붙여 팔기도 불가능하다.

붙여 팔기는 역시 사는 순간의 결정에 따라 수익 여부가 결정되는 투자법이다. 이때 가장 중요한 것이 바로 ‘도로 접근성’이다. 땅의 가치는 90% 이상 도로 접근성 여부에 달려 있다고 해도 과언이 아니고, 이러한 도로 접근성 때문에 붙여 팔기는 도시 지역에서도 가능한 투자 방식으로 인기가 높다. 따라서 땅 구매 시 도로와의 관계를 철저하게 살피는 것은 기본 중의 기본이라 할 수 있다.

당연히 큰 도로에 붙어 있을수록 땅의 가치나 활용도는 높아진다. 이때 큰 도로에 접해 있는 땅과 붙어있는 작은 도로, 그리고 그 작은 도로에 접한 땅을 동시에 매입하여 ‘붙여 파는’ 방법을 구사할 수 있다면 최고의 투자가 이루어질 수 있다. 큰 도로에 접해 있는 땅과 작은 도로에 접해 있는 땅을 각각 매입하여 필지 합병을 한다면 가격은 큰 도로에 붙은 땅값으로 상승하게 되고, 하나로 묶여 활용 방법이 많아졌으므로 가치도 상승하게 된다. 길이 없는 맹지와 도로와 접해 있는 땅을 동시에 구입한 뒤에 두 땅을 붙여 매각하는 것은 농촌지역에서 흔히 볼 수 있는 사례이기도 하다.

‘붙여 팔기’는 이처럼 높은 투자 수익을 기대할 수 있는 장점 이외에도 활용 가능한 토지가 부족한 도시와 농촌지역 모두에서 쓸모없는 땅의 가치를 높이고, 활용 방법을 다양화 시킨다는 측면에서 관심이 증대되고 있다.

그럼 먼저 도시지역에서의 효율적인 투자방식에 대해 알아보자.

도시에서도 ‘붙여 팔기’가 가능한 것은 부족한 땅 때문이다. 도시에는 비어 있는 나대지가 많지 않다. 따라서 기존 토지의 활용 방안을 높이는 수밖에 없다. 더군다나 대부분 계획적인 개발이 이루어지기 때문에 모양이 안 좋은 땅을 찾기란 쉽지 않다. 따라서 농촌지역과는 다른 방법을 사용해야 한다.

우선 큰 도로에 붙은 토지와 바로 뒤, 조그만 도로에 접해 있는 토지가 동시에 매물로 나온 경우를 살펴보자. 이 경우, 두 토지를 모두 매입하여 큰 도로에 붙은 토지에 지목을 합쳐 매각하거나 같은 용도로 개발하면, 실제로는 큰 도로에 붙은 땅을 매입한 것과 같은 효과를 얻을 수 있다. 이때 땅값은 물론 일부 건물 값을 쳐줘야 하는 부담이 있다 해도 상대적으로 작은 도로에 붙은 토지 가격이 저렴하다면 당연히 매입을 시도해야 한다. 큰 도로에 붙은 토지와 ‘붙이는’ 순간 그 이상으로 땅값이 상승하기 때문이다.

대형음식점이나 체인점 또는 큰 빌딩을 짓기 위해 건축업자들은 대체로 큰 도로에 접한 규모가 큰 땅을 찾고 선호한다. 하지만 도시, 특히 대도시일수록 입맛에 맞는 대형 평수의 땅을 찾기는 어렵다. 그러므로 지번이 다르더라도 큰 도로에 접한 앞 토지와 뒤 토지를 합칠 수 있다면 주변의 토지들보다 상대적으로 매매도 잘 이뤄지고 희소가치 때문에 매매가격도 올라갈 수밖에 없을 것이다.

그럼 이러한 투자방식을 이용한 적절한 투자 사례를 살펴보도록 하자.

수원에 사는 L씨는 노후 대책의 하나로 안산에 근린상가를 지어 임대수익을 얻고 싶어했다. L씨는 근린상가를 지을만한 토지를 찾아 다녔는데 어렵게 4차선 도로에 접한 근린상가 부지를 찾을 수 있었다.

L씨의 경우, 4차선 도로에 접한 근린상가 부지 80평을 평당 700만 원씩, 5억 6천만 원에 매입했는데 우선 토지 매입을 한 후, 건물은 천천히 지을 생각이었다. 그런데 근린상가 부지로 매입한 토지 뒤편은 일반 주택가로 다가구주택들이 많이 산재해 있었는데 특히 일명 ‘개집’이라고 부르는 조그만 단독주택들이 대부분이었다.

이런 오래된 단독주택은 건축물에 대한 값어치는 이미 제로 상태이고 토지 가격만 합산되어 매물로 나오는 경우가 많았다. L씨가 근린상가 용도로 구입한 토지의 바로 뒤에 붙은 집들이 바로 그런 상태였다. 평당 300만 원씩 80평이 일반 매물로 나와 있었다. 검토 결과 앞서 구입한 토지와 붙일 경우 충분히 개발 가능성이 잇는 것으로 판단되었다. L씨와 협의 끝에 추가 매입을 결정하고 원래 구입한 토지의 바로 뒤쪽 단독주택 토지도 매입하였다. 평당 300만 원씩 80평 2억 4천만 원에 추가로 매입을 했다.

단독주택 토지는 본래 6미터 도로만 접해 있지만 원래 구입한 근린상가 부지와 합쳐지면서 순식간에 4차선 도로에 붙은 토지로 변하게 되었다. 4차선 도로에 접한 토지에서는 6미터 도로에 접한 토지보다 건물을 크게 지을 수 있는 장점을 가지고 있다. 두 토지를 매입 합병 후 매물로 내놓자 곧 대형음식점 체인업체에서 연락이 왔다.

마침 음식점 부지를 찾고 있던 업체에서는 자신들에게 이 토지를 매각해 달라고 부탁했다. 협의 끝에 두 토지를 평당 650만 원씩 160평을 10억 4천만 원에 매각했다. 매각으로 인해 무려 2억 4천만 원이라는, 큰 수익이 발생한 것이다.

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트위터 로그인ziral01  | 2006.04.22 07:48

합병하려면 기존건물들을 철거후 신축해야 되네여~

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