회사원 김모(40)씨는 분위기에 휩쓸려 '불나방 투자'를 했던 4년 전 기억을 떠올리기조차 싫다. 그는 2007년 경기도 용인시 모현면 일대 30평형대 빌라를 급히 샀다. 그것도 단기간 팔 생각에 대출을 최대한 동원했다.

부동산 정보에 밝은 한 지인이 ‘서울 강남권과 가까운 이 일대에 분당급 신도시가 들어설 게 확실하니 모현면에 빌라를 사면 2배는 벌 수 있다’고 귀띔을 했기 때문이다. 매입한 빌라 값이 보름도 채 안 돼 10% 이상 오르자 김씨는 쾌재를 불렀다.

그러나 그 기쁨도 잠시, 분당급 신도시는 용인시 모현면이 아닌 화성시 동탄 1 신도시의 동쪽으로 발표되자 그는 망연자실했다. 그가 산 빌라는 신도시 발표 이후 사흘이 채 지나지 않아 20% 이상 곤두박질쳤다. 현재 빌라는 매입가의 절반 값에 매물로 나오고 있지만 거래가 안된다.

요즘도 땅을 쪼개 파는 기획부동산들이 설친다. 한결같이 광고 문구가 현란하다. ‘땅 투자만큼 빠르게 부(富)로 연결되는 통로는 없다’, ‘사람 팔자는 땅이 바꾼다’, ‘모두가 꿈꾸는 최고의 투자 프리미엄’ 등의 광고로 투자자들을 유혹한다. 자극적인 광고는 그만큼 물건이 안 팔린다는 반증이다. 사람 팔자를 바꿀 만큼 좋은 물건이면 남에게 팔지 않고 자신들이 독차지할 것이다.

그들은 한번 본적도 없는 사람에게 대박의 기회를 안겨주는 착한 자선 사업가들이 아니다. 그것도 수십억원 돈을 들여 대대적인 광고까지 하면서 말이다. 부동산시장에 관심을 가진 지 20년이 다 되어가지만 기획부동산의 땅을 사서 부자가 됐다는 얘기를 들어본 적이 없다.

금융경제학에서 자산의 위험 정도는 베타(ß)값으로 표현된다. 이 베타값을 통해 자산시장에 대한 위험의 민감도를 측정할 수 있다. 따라서 베타값이 높으면 주택시장의 위험도가 높고 베타값이 낮으면 위험도가 낮다.

서울 강남․서초․송파구 등 강남 3개구 재건축 대상 아파트의 베타값(2004년 1월~ 2009년 12월)은 1.66로 일반 아파트 0.94에 비해 훨씬 높다. 이는 재건축 대상 아파트가 일반 아파트보다 고위험, 고수익 상품이라는 것을 의미한다. 가격의 변동성도 크다. 말하자면 재건축 대상 아파트는 잘하면 대박을 올릴 수 있지만 반대로 큰 폭의 손실도 안겨줄 수 있다는 것이다.

대세 상승기에 일부 요지의 재건축 대상 아파트는 황금알을 낳는 거위가 됐다. 대세상승기에는 투자자들이 현재의 사용가치보다 시장에 내다팔 수 있는 미래의 교환가치에 더 비중을 두기 마련이다. 재건축은 미래의 교환가치에 대한 기대가 극대화된 상품이다.

그래서 집값이 계속 오를 것이라는 기대가 크게 형성되면 재건축 아파트에 상대적으로 많은 사람들이 몰리고 가격도 크게 오른다. 하지만 침체기에는 기대 상승에 대한 기대치가 작기 때문에 상대적으로 재건축의 매력도가 떨어진다. 오히려 수익은커녕 위험만 부각되는 상품이 될 수 있는 것이다.

일반적으로 부동산은 위험이 크지 않은 상품이다. 정상적으로 투자하면 원금을 날릴 정도로 큰 손실을 보지는 않는다. 하지만 리스크가 과도한 상품의 올인(all in)이 사고를 부른다. 고수익에는 반드시 대가가 따를 수밖에 없다. 그리고 재테크의 세계는 항상 고수익을 허용하지 않는다. 고수익을 쫒다가는 대박은커녕 한번의 실수로 쪽박으로 이어질 수 있다는 점을 명심하자. 세상에 공짜 점심은 없는 법이다.