깡통 아파트, 악몽의 씨앗?

경제에서 쌍둥이(twins)라는 말은 부정적 어감을 갖고 있다. 미국에서는 2000년대 들어 1980년대의 쌍둥이 적자가 재현됐다. 정부의 재정지출 확대로 재정적자가 악화됐다. 민간소비 증가로 경상수지 적자는 만성화됐다. 글로벌 금융위기 이후 경기 회복이 최우선 관심사가 됐을 뿐 이 문제는 여전히 미국뿐만 아니라 세계경제의 골칫거리다. 그런가 하면 최근에는 일본 역시 쌍둥이 적자 문제를 앓게 됐다. 지난해를 기점으로 오랫동안 흑자를 보여 온 무역수지가 적자로 돌아섰기 때문이다.

우리 경제도 당분간 쌍둥이의 악몽에 시달릴 가능성이 높다. 우리의 경우는 쌍둥이 부채(twin debt)다. 400조원에 이르는 공기업부채와 1000조원에 육박하는 가계부채 문제다. 이 문제는 최근 국제 신용평가사가 우리 신용등급 상향조정의 걸림돌로 지적한 사안이기도 하다. 그들은 이 두가지 요인에 더해 북한 리스크가 우리 경제의 발목을 잡을 것으로 우려했다. 쌍둥이 부채 문제가 우리 경제의 복병이 된 것은 사상 유례없는 일이다. 외환위기 당시만 해도 금융사와 기업의 과다한 부채가 문제가 됐을 뿐이다. 공기업부채는 이번 정부 들어 공기업 주도의 토건사업을 경기회복과 성장동력 확보 수단으로 활용하려다 악화됐다. 반면 가계부채는 2000년대 초반부터 악화돼왔다. 부동산 가격이 오르면서 가계가 주택 구입을 위해 무리하게 담보대출을 늘린 것이 주요인이었다.


쌍둥이 부채 가운데 가계부채 문제가 더 절박한 사안이기는 하다. 우리 재정 여건을 고려할 때 공기업부채는 당장 문제가 되지 않을 수도 있어서다. 하지만 공공 부문의 과다한 부채는 경기회복을 위한 재정지출에 부담이 된다. 장기적으로 가계부채 문제를 해소하는 데 족쇄로 작용할 가능성이 크다는 얘기다.

가계부채 문제는 2000년대 초반 한차례 현실화 된 바 있다. 당시 과다한 소비지출로 400만명에 이르는 신용불량자가 양산됐다. 그 결과 신용카드사들이 부실화 됐다. 결국 편법적인 증자와 합병을 통해 신용카드 사태를 모면해야 했다. 하지만 앞으로 다시 가계부채 문제가 현실화 될 경우는 과거 전례에 비춰 전개과정을 짐작하기 어려울 것이다. 신용카드 사태와 달리 주택담보대출에는 금융산업 전 분야가 연루돼 있다. 금융불안의 강도가 전과 다를 수밖에 없다.

물론 대다수 경제전문가들은 가계부채 문제가 한순간 폭발하는 양상을 띠지는 않을 것으로 본다. 그들은 그간 정부가 주택담보대출에 대해 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 금융규제를 충실히 실행해왔다는 사실을 근거로 든다. 그 점이 미국의 서브프라임모기지(비우량장기주택담보대출) 사태 당시와는 다르다는 것이다. 하지만 가계부채가 연착륙하는 시나리오에는 한가지 전제가 뒤따른다. 금융불안을 비롯한 대외적 불확실성이 점차 해소되고 그 결과 부동산시장이 안정된다는 가정이다. 그런데 만일 또 다른 유형의 대외 악재가 발발하고 불확실성이 고조된다면? 예를 들어 올해 하반기 일본의 국가신용등급이 크게 떨어지거나 내년 중국 경제성장이 급격하게 둔화된다면?


과거 인기 있었던 수도권 일부 지역의 깡통 아파트가 바로 그 악몽의 씨앗이다. 이것은 가격 하락으로 전세금과 대출금을 갚고 나면 실질적으로 가치가 없는 하우스푸어(house poor) 소유의 악성 매물이다. (보증부) 전세세입자들 사이에서는 벌써부터 악성 매물 경계령이 확산되고 있다. 나중에 전세금이나 보증금을 떼일 가능성이 높아서다. 이는 올 봄 당초 예상했던 전세 인상이 현실화되지 않은 이유 가운데 하나이기도 하다. 만일 금융과 경제를 둘러싼 불확실성이 추가돼 가격 하락이 지속된다면 악성 매물은 기하급수적으로 늘 수도 있다. 빠르면 올해 하반기 부동산시장에서부터 가계 부채 문제가 폭발하는 악몽이 현실화 될지 모른다.