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30년넘은 마포 폐가, 50억짜리 건물이…

[부동산 숨은 고수에게 듣는다]<10>최진순 알앤디연구소 대표

송학주, 이재윤의 '부동산 숨은 고수에게 듣는다' 머니투데이 송학주 기자 |입력 : 2013.03.01 09:37|조회 : 109159
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편집자주부동산시장에는 수많은 전문가가 있다. 특히 유명세를 타지는 못했지만 자신만의 노하우를 무기로 전문가 영역을 구축한 재야의 숨은 고수들이 있다. '경험만큼 좋은 스승은 없다'는 말은 부동산투자에도 어김없이 적용된다. 그들은 오랜 기간 경험과 시행착오를 바탕으로 자신의 분야에서 남다른 내공을 쌓았고 온라인을 통해 일반인들과 정보를 공유하는데 주저하지 않는다. 머니투데이는 이런 숨은 부동산 고수들을 직접 만나 실전투자의 노하우를 간접 경험해보는 동시에 그들의 실패 경험을 통해 투자의 지혜를 배우는 기회를 제공하고자 한다. 그들이 말하는 '2013년 부동산시장 전망'도 함께 들어본다.
30년넘은 마포 폐가, 50억짜리 건물이…
"얼마 전까지 여기는 폐가가 포함된 단독주택 건물 3채가 있었던 땅입니다. 지금은 지하 3층~지상 4층 건물로 오피스 5채, 투룸 9실의 번듯한 건물이 됐습니다. 지대가 높아 지하층에서도 한강 조망이 가능한 50억원의 건물로 탈바꿈한 것입니다. 이게 리모델링의 마법입니다."

지난달 28일 서울 마포구 마포동 사무실에서 만난 최진순 알앤디연구소 대표(사진)는 자신 소개를 사무실 설명으로 대신했다. 사무실이 들어선 신축건물을 지하 3층부터 직접 걸으며 부동산 투자 노하우를 알려줬다. 최 대표는 "앞으로 아파트·오피스텔 등으로 부동산 투자하는 시대는 끝났다"고 단언했다.

↑최진순 알앤디연구소 대표.ⓒ송학주 기자
↑최진순 알앤디연구소 대표.ⓒ송학주 기자

◇서울 30년 넘은 노후화된 건물 많아…신축·리모델링이 '대세'
최 대표의 사무실을 찾아가기 위해선 가파른 언덕길을 올라야 했다. 아직 마무리 공사가 진행 중인 건물에 들어서니 창문 틈사이로 한강이 눈에 들어왔다. 지상 2층에 위치한 것으로 알았던 사무실은 실제로는 지하 2층이었다.

최 대표는 "이 건물의 마법은 기울어진 지반을 이용한 지하층의 활용에 있었다"며 "이 땅은 제2종 일반주거지역으로, 법적 용적률은 200%이지만 지하층에는 해당이 되지 않아 지하 3개층은 덤으로 얻은 것과 마찬가지"라고 설명했다.

실제로 지하 1층이 다른 건물들보다 높은 곳에 위치해 있어 한강 조망이 가능했다. 지하층은 사무실, 강의실 등 오피스 건물이 들어서 있었고 지상 4개층에는 전용 62.7㎡ 이상의 투룸 9채를 분양중이었다. 4층 꼭대기 층은 최 대표가 직접 가족들과 머물고 있었다.

최 대표는 이처럼 서울에 30년 이상 노후된 건물들이 많다는 점을 주목해야 한다고 강조했다.

그는 "흔히들 부동산 투자라고 하면 아파트·오피스텔·빌라 등 공장에서 찍어내듯 만들어낸 새 물건에만 집중한다"면서 "새로운 물건보다 오래된 것을 어떻게 바꿔 부가가치를 창출하느냐가 앞으로 부동산 투자의 새로운 패러다임이 될 것"이라고 말했다. 앞으로 부동산 투자는 신축과 리모델링이 '대세'라는 것이다.

↑서울 마포동 소재 알앤디연구소 사무실 건물. 지하 3층~지상 4층 규모로 단독주택을 신축했다.ⓒ송학주 기자
↑서울 마포동 소재 알앤디연구소 사무실 건물. 지하 3층~지상 4층 규모로 단독주택을 신축했다.ⓒ송학주 기자
◇"남들 안하는 틈새시장 노려라"
최 대표는 자신을 '디벨로퍼'로 불리기를 원한다. 그가 말하는 디벨로퍼는 부동산 개발자가 아니라 개인이 '부가가치'를 창출할 수 있는 모든 사람이라고 설명한다.

스스로 7가지 디벨로퍼 원칙도 정해놨다. △확실하고 타당한 목표을 설정하라 △다양한 정보수집과 확인 작업은 필수다 △내 몸에 알맞는 투자를 해라 △모든 부동산은 환금성을 고려하라 △투자대상물은 지역과 형태에 대한 구별은 없다 △초보자는 자신 있는 부동산부터 시작하라 △모든 것은 자신의 책임임을 상기하라 등이다.

그가 디벨로퍼를 육성하기 위한 '부동산연구소(http://cafe.daum.net/choijonson)'란 거창한 이름의 인터넷 동호회에는 회원수만 3만6000여명이 넘는다. 4년 전부터는 한양대·경기대·카톨릭대 등 사회교육원 부동산 관련 강의도 진행한다.

그는 "부동산도 남들이 안 하는 틈새시장을 노려야 돈을 번다"며 "강의를 통해 일반인들도 혼자서 충분히 부동산 안목을 키울 수 있도록 실례를 통해 실전 기법을 전수하는데 목적을 둔다"고 설명했다.

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