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'1억' 웃돈 분양권…이중 계약·양도세 폭탄 '주의보'

[배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법]

배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법 머니투데이 배규민 기자 |입력 : 2015.09.27 16:31|조회 : 115457
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편집자주"집 사야 돼?" 속 시원히 대답해 줄 사람은 없다. "지금?" 대답하긴 더 어렵다. 의식주 가운데 유독 힘들게 느껴지는, 평생 애증의 대상 '집'. 그리고 세상의 절반을 차지한다는 부동산(나머지 절반은 동산)에 관한 이야기를 다양하게 다루고자 한다. '땅땅' 거리며 살아보자.
대구시 수성구 황금동 '황금동 힐스테이트' 모델하우스 앞. 분양권 이중·허위 계약서 작성에 대한 안내 현수막이 걸려 있다. /사진=배규민 기자
대구시 수성구 황금동 '황금동 힐스테이트' 모델하우스 앞. 분양권 이중·허위 계약서 작성에 대한 안내 현수막이 걸려 있다. /사진=배규민 기자

#분양권시장이 여전히 뜨겁다. 국토교통부가 지난 17일부터 공개한 전국 아파트 분양권·입주권 실거래가에 따르면 위례신도시의 경우 최대 1억원 안팎의 웃돈이 붙어 거래가 이뤄지고 있다.

분양권은 아파트 청약 당첨자가 입주할 수 있는 권리다. 입주전에 등기없이 분양 계약서를 사고파는 일이 소위 '분양권 전매'다. 하지만 이중계약으로 매수인이 사기를 당하거나 매도인 요구에 따른 다운계약서 작성으로 세금 등의 피해를 보는 경우도 적지 않다. 김명석 세림세무법인 세무사의 도움을 받아 분양권 거래시 주의할 점 등을 짚어봤다.

우선 전매 가능 여부를 확인해야 한다. 수도권 공공택지는 1년, 민간택지는 6개월 동안 분양권 거래가 제한된다. 지방의 경우 공공택지는 1년, 민간택지는 전매제한이 없다. 불법전매하다 적발되면 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 내야 한다.

전매제한이 없다면 정식으로 등록된 공인중개소를 통해 거래하는 게 안전하다. 소위 '떴다방'(이동식 중개업) 등에서의 거래는 이중 계약사기 등의 위험이 크다.

분양권은 등기 이전의 거래로 매도자가 A에게 웃돈을 받고 분양권을 넘긴 후 또 다른 매수자인 B와 계약을 해도 확인이 어렵다. 사업자등록증, 중개사 자격증, 중개사의 고의·과실 관련 공인중개사협회에 손해배상 청구를 할 수 있는 공제보험(증서) 가입까지 확인해야 한다.

같은 단지, 동일 주택이라도 중개소마다 웃돈의 차이가 있을 수 있다. 웃돈이 너무 높게 형성된 것은 아닌지 여러 중개소를 비교한 후 선택하는 게 필요하다.

준공전 분양권을 매입하면 취득세를 줄일 수 있다. 가령 분양가 7억원(85㎡ 초과)인 아파트에 웃돈 1억원이 붙었다면 7억원에 대해서만 취득세 2.2%(1540만원)가 적용된다. 만약 준공후 구입하면 기준금액은 8억원이 돼 취득세는 1760만원으로 늘어난다.

분양시장의 활황세로 매도자의 입김이 세다. 그러다보니 매도자들이 세금부담을 줄이기 위해 '다운계약서' 작성을 요구하는 경우도 빈번하다. '다운계약서'란 분양권 매매계약서에 웃돈을 낮춰서 신고하는 것이다.

하지만 다운계약서 사실이 확인되면 매수인은 해당 주택을 되팔 때 1세대1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못한다. 2주택 보유자의 경우 향후 양도세 부담도 늘어난다.

가령 3억원 아파트 분양권에 웃돈 1억원이 붙으면 취득가액은 4억원, 나중에 5억원에 아파트를 판다면 내야할 납부세액은 약 2115만원이다.

이는 양도소득 1억원에 대한 양도세(35%)와 양도세액의 10%인 지방세액을 합한 금액에 소득공제액 1490만원이 반영 됐다. 계산방식은 1억원의 양도차익에서 기본공제 250만원을 제한 금액인 과세표준에 세율 35%을 적용하고, 누진공제액 1490만원을 제한 금액이다.

만약 웃돈을 6000만원 낮춘 4000만원으로 계약서를 작성했다면 양도소득이 1억6000만원으로 늘어 적용 세율도 38%로 높아진다. 지방소득세까지 포함하면 납부세액은 약 4450만원으로, 약 2335만원이 늘어난다.

마찬가지로 1억6000만원의 양도차익에서 기본공제 250만원을 제한 금액인 과세표준에 38% 세율을 적용하고, 누진공제액 1940만원을 제한 금액으로 계산됐다.

김명석 세림세무법인 세무사는 "국세청에서 아파트분양권에 대한 조사를 강화하고 있다"며 "분양권 거래시 다운계약서 작성에 매우 신중한 주의가 필요하다"고 당부했다.

배규민
배규민 bkm@mt.co.kr

현장에 답이 있다.

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