[기고]도시재생 활성화로 재건축 아파트 수요 분산하자

진희선 서울시 도시재생본부장. /사진제공=서울시

서울시가 지난 50년간 정책의 주류였던 개발과 성장의 시대에서 벗어나 저성장, 저출산 시대에 대비한 도시재생 정책으로 전환한지 7년이다.

단기간에 집중적으로 대규모 아파트 공급이 이뤄졌지만 주거문화의 다양성은 훼손됐고 1000년 고도의 역사성은 희미해져 갔다. 시민들이 머무르던 공간은 그냥 지나가고 마는 공간으로 변했다.


지난 50년간 도시에서 사람중심의 공간은 잊혀지고 모든 것이 경제적 가치로만 평가되고 있다. 서울시는 지난 7년간 도시관리 정책을 전환해 변화를 모색했고 미래를 위한 작업도 활발히 진행하고 있다.

서울시는 현재 131개의 도시재생사업을 진행 중이다. 지역 경제 활성화를 위해 서울역 일대와 창동·상계, 세운상가 등을 선정했으며 낙후된 주거환경을 개선하고 주거의 질을 높이기 위해 창신·숭인, 해방촌 등에서 재생사업을 진행하고 있다. 이러한 다양한 유형의 재생사업들은 현재 주목할 만한 성과를 내고 있다.

자동차가 주인이었던 서울역 고가는 시민의 보행공간인 '서울로 7017'로 다시 태어났다. 산업화 시대의 유산인 마포 석유비축기지는 40년 만에 문화비축기지로 시민의 품에 돌아왔다. 과거 도심산업의 핫플레이스였던 세운상가는 재생을 통해 기존 장인들과 청년 크리에이터들이 협업하는 4차 산업혁명의 혁신지로 변모하고 있다.

도시재생사업은 일자리 창출과 지역경제 활성화에도 한 몫 하고 있다. 서울역 일대와 세운상가, 창신·숭인 등 3개소 도시재생 사업을 통해서만 약 8만9000개의 신규 일자리가 마련되고 있다. 재생을 통해 사람들이 모이는 공간이 만들어지고 그곳에 일자리가 생기는 한편 문화가 창조되면서 삶을 영위할 수 있는 토대가 형성되고 있다.

정부는 지난해 8·2 부동산 대책을 통해 서울을 투기지역 및 투기과열지구로 지정하고 신규 재생사업 선정을 보류하겠다는 입장이다. 하지만 서울시의 자체 조사 결과 재생사업이 주택가격 상승에 미치는 영향은 미미한 것으로 분석됐다. 2014년~2017년 주택의 ㎡당 가격을 분석해보니 단독·다가구주택의 연평균 매매가격 상승률이 서울시 전체는 8%였으나 재생사업이 진행 중인 활성화 지역은 오히려 5%에 불과했다.

아파트 상승률 또한 서울시 전체와 활성화지역 모두 9%로 유사한 수준을 보였다. 다만, 강남4구의 재건축 아파트는 무려 16.4%나 상승한 것으로 나타났다. 서울의 주택가격을 급격히 상승시킨 주범은 도시재생이 아닌 강남 4구 재건축에 있었다는 게 입증된 것이다.

강남권 재건축 아파트단지에 편중된 수요를 분산시키기 위해서는 저층주거지를 살만한 주거공간으로 재생시켜 시민들의 주거유형을 다양화해야 한다. 저층주거지는 서울 주거지역 면적의 42%를 차지하고 있으나 20년 이상 노후화된 주택이 70%를 넘고 각종 생활편의시설이 부족하다.

이를 해결하기 위해서는 부족한 녹지, 공원, 주차장, 주민공동시설 등 다양한 편의시설을 제공하고 노후한 주택들을 수리해야 한다. 행정 지원은 물론이고 상당한 재정투자가 수반돼야 한다. 서울시 재원만으로는 한계가 있다.

저층주거지 활성화에 지속적으로 재원을 투입하기 위해서는 정부의 재정지원이 필요하다. 서울시와 정부의 적극적인 협업으로 저층주거지를 다양한 주거생태가 살아있는 쾌적한 공간으로 재생시켜야 한다. 이렇게 돼야 시민들도 살고 싶은 주택유형의 선택 폭을 넓힐 수 있고, 서울시도 세계에서 유례없이 아파트 일변도라는 오명을 벗을 수 있다.