깐깐해진 주택자금계획서…허투루하면 세금 폭탄

지난해 정부가 집을 살 때 제출하는 ‘자금조달계획서’ 신고 항목에 증여·상속 등을 추가하면서 관련 문의가 잇따른다. 특히 쟁점이 되는 부분은 부모 혹은 직계가족에 의한 증여다.
　
28일 국토교통부에 따르면 지난해 ‘주택취득 자금조달 및 입주계획서’ 검증을 통해 편법 증여, 양도세 탈루 등 탈세가 의심된 경우는 2369건이다. 국토부는 이를 국세청에 통보해 세금 추징이 가능하도록 했다.
　
실제 국토부는 올해 ‘마포래미안푸르지오’ 등 시세 대비 높은 금액에 거래된 일부 아파트와 지난해 청약이 과열된 개포 재건축단지 등의 자금조달계획서를 조사하기도 했다.
　
지난해부터는 신고서 작성이 더욱 깐깐해졌다. 자기자금 신고 항목에 증여·상속이 추가됐기 때문이다. 부모의 돈으로 집을 구매하는 이른바 ‘금수저’ 자녀의 주택구입자금 출처 조사를 강화하기 위해서다. 자녀가 본인 명의의 예금에 넣어둔 돈이라도 이를 직접 모은 것인지 부모로부터 받은 자금인지 소명해야 한다. 편법 대출을 가려내기 위해 주택담보대출 여부와 주택보유 유무도 신고토록 했다.
　
이에 자금 마련 시 증여가 쟁점이 되고 있다. 10~20대를 포함, 자금력에 의문이 드는 당첨자가 적지 않기 때문이다. 실제 관련업계에 따르면 최근 분양한 서울 광진구 소재 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’의 예비당첨자 524명 중 82.3%는 1980~90년대 출생자였다.
　
증여세는 증여받은 금액에서 △부모 5000만원 △친척 1000만원△배우자 6억원을 공제한 금액에 대해 최고 50% 세율이 적용된다. 분양가가 최소 9억9000만원(84㎡ 기준)인 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’의 중도금 4억원을 부모로부터 증여받았다면 증여세는 5820만원(증여세를 신고한 경우, 미신고 시 6000만원)이다.
　
만약 부모가 증여세마저 납부하면 이것 역시 증여에 해당해 세금은 더 늘어난다. 총증여금액은 4억7230만원이 되고 세금은 7222만6200만원으로 늘어난다. 여기에 최대 40%가 적용되는 신고불성실 가산세까지 적용하면 세금은 1억1166만80원으로 늘어날 수 있다.
　
친척에게 돈을 싸게 빌리는 것도 증여로 간주된다. 적정 이자(법령 연 4.6%)에 따른 이자와 실제 이자 간 차액이 증여금액이다. 이자 없이 돈을 빌리면 4.6% 이자가 증여에 포함된다.
　
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “자금출처 조사과정에서 80%만 입증하면 된다고 잘못 알고 있는 분이 많다”며 “입증하는 기준이 80%인 것은 맞지만 나머지 20%에 대해서도 의혹이 남으면 과세 관청의 추가 조사에 따라 조달자금 100%에 대한 세금이 부과될 수 있다”고 설명했다.