[법률칼럼Ⅱ]부동산실명제법과 불법원인급여, 현실적 해법은?

1995년 7월 1일, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산 실명제법)이 시행된 이후 그 법해석과 관련한 사례에 대한 분쟁은 최근까지도 이어지고 있다.

최근 대법원에서는 전원합의체 판결로서 부동산명의신탁은 뇌물제공이나 성매매 관련 선불금과는 달리 불법원인급여에 해당하지는 않는다고 하면서 “다른 사람 이름으로 부동산을 등기한 실소유자가 등기명의인을 상대로 부동산을 돌려달라는 소송에서 등기명의인은 명의신탁자에게 진정한명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 해주어야 한다”는 취지의 판결을 한 바 있다.


부동산실명제법의 핵심적인 내용은 부동산에 대한 명의신탁 약정은 무효라는 것이며 그에 대한 형사처벌과 과태료처분까지를 규정하여 명의신탁약정은 사법적으로도 효력이 없지만 범죄행위로서 처벌의 대상이 된다는 것이었다. 하지만 그 규정만으로서는 해석에 이론들이 많아 대법원판례 등으로서 구체적인 사안에 대해서는 다음과 같은 해석이 정착되고 있다.

먼저 부동산실명제법이 제정되기 이전까지는 명의신탁을 유효한 약정이었으며 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 명의신탁계약의 해지 해제로 인한 말소등기나 이전등기청구가 가능했다.

부동산실명제법의 시행 이전에 유효하게 명의신탁을 하였으나 부동산실명제법이 시행된 이후 유예기간까지 진정한 명의자에게 이전등기 하지 아니한 경우에는 명의신탁계약은 무효가 되었으므로, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 명의신탁계약의 해지 해제로 인한 청구는 불가하게 되었고 그 대신 부당이득청구를 원인으로 매매대금이나 부동산에 대한 소유권이전등기청구는 가능한 것으로 해석하여 종전의 명의신탁자를 구제하였다. 물론 부당이득의 시효 10년이 도과한 경우에는 그 청구권도 소멸된다.


부동산실명제법이 시행된 다음에는 명의신탁이 이루어진 경우 그 명의신탁계약은 무효이고 불법인데 일반명의신탁의 경우 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 하여 여전히 그 반환청구를 할 수가 있으나 매수인이 제3자명의신탁을 한 경우에는 매도인이 만약 그 사실을 알고 있었다면 명의신탁자는 매도인을 상대로 다시 이전등기 청구를 할 수가 있으나, 매도인이 그 사실을 몰랐다면 이전등기는 유효이고 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 매매대금에 대해서만 부당이득을 원인으로 한 청구를 할수 있는 것이고 부동산 자체에 대해서는 이전등기 청구를 할 수가 없다.

물론 형사적으로는 명의신탁약정은 무효이므로 명의수탁자가 이를 처분하더라도 횡령죄가 성립하지 않는다. 보다 자세한 사항은 매주 첫째, 셋째 토요일 2시부터 법무법인 법여울 이철우 변호사가 한국부동산전문교육원(서초동 1671-1 제일빌딩 3층)에서 '부동산실명제법과 불법원인급여' 등에 대한 강연에서도 들을 수 있다.
도움글: 법무법인 법여울 이철우 변호사