[법] 재개발 재건축 현금청산 시기와 방법

부동산 경기가 계속 침체되고 있는 가운데 재개발, 재건축 구역에서 현금청산에 대한 문의도 늘어나고 있다. 분양신청을 하지 않아서 현금청산을 할 경우 청산금은 언제 받게 되는지, 그 금액은 어떻게 산정되고 어떻게 해야 높은 금액을 받을 수 있는지, 이주는 언제 해야 하는지 등등에 대한 문의가 많다. 재개발, 재건축 현장에서 현금청산 절차에 대해서 자세히 살펴보고자 한다.

김정우 대표 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

관리처분계획인가·고시 후 현금청산금을 받을 수 있다
분양신청기간 내에 분양신청을 철회하거나 또는 분양신청을 하지 않을 경우 현금청산자가 된다. 현금청산자가 되면 곧바로 청산금을 받는다고 생각하는 사람들도 있다. 그러나 현행 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')」은 청산금을 받을 수 있는 시기를 한참 뒤로 규정하고 있다.


도시정비법 제73조 제1항은 '사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내' 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 규정하고 있고, 제2항은 '사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다'라고 규정하고 있다.

즉 현금청산자가 되더라도 관리처분계획에 대한 인가 고시가 난 다음에 본격적인 현금청산절차를 진행하기 때문에 일단 관리처분인가 이후에 현금청산금을 받을 수 있다. 다만, 아직도 구 도시정비법이 적용되는 구역도 존재하는데, 이에 대해서는 경과규정을 잘 살펴봐야 한다.

재개발구역은 수용재결, 재건축 구역은 매도청구
현금청산절차는 크게 2가지로 나뉜다. 재개발구역의 경우「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법')」에 따라서 수용재결 절차로 진행하고, 재건축구역의 경우 도시정비법 제73조 제2항에 따라서 매도청구 소송절차로 진행한다.


재개발구역의 수용재결절차는 통상적으로 1) 손실보상협의를 진행하고 협의 불성립시 2) 지방토지수용위원회 수용재결, 3) 중앙토지수용위원회 이의재결, 4) 손실보상금 행정소송 등으로 각 단계별로 순차적으로 진행한다. 이때 현금청산 부동산에 대하여 보상협의 단계부터 행정소송단계까지 총 7~8인의 감정평가사로부터 감정평가를 받을 수 있는 기회가 있다.

반면, 재건축구역의 매도청구 절차는 1) 손실보상협의를 진행하고 협의 불성립시, 2) 매도청구소송으로 진행한다. 재건축의 경우 재개발과는 달리 통상적으로 법원이 선정한 1인의 감정평가사로부터 현금청산 부동산에 관한 시가 감정을 받는 것으로 끝나는 경우가 많다. 재개발의 경우 수회에 걸쳐서 감정평가를 받는 것과 달리, 재건축의 경우 법원이 선정한 1인의 감정평가만으로 현금청산금이 결정되는 경우가 많아 객관성과 공정성을 담보할 수 없다는 비판이 있다. 따라서 법원에 재감정을 신청하여 복수의 감정을 받을 수 있도록 하는 것이 필요하며, 이에 대해서는 전문변호사의 조력을 받을 필요가 있다.

현금청산금과 손실보상금이 지급(공탁)되면 이주해야 한다
관리처분계획에 대한 인가 고시가 나면 본격적인 이주절차가 진행되며 사업시행자는 이때부터 명도소송을 제기한다. 도시정비법에 따르면 현금청산자의 경우 손실보상이 완료되면 이주해야 한다. 그럼 언제 손실보상이 완료되었다고 볼 수 있을까. 재개발과 재건축을 나누어서 살펴봐야 한다.

재개발의 경우 손실보상의 범위에는 부동산에 대한 현금청산금과 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등이 있다. 이주정착금과 주거이전비, 이사비의 경우 법정 요건에 해당하는 사람에 한하여 지급받을 수 있다. 부동산에 대한 현금청산금은 통상 수용재결에 따라서 사업시행자가 법원에 해당 금액을 공탁을 한다. 위와 같이 주거이전비 등과 수용재결에 따른 현금청산금이 지급(공탁)이 되면 손실보상이 완료된 것이다. 설령 수용재결에 불복하여 이의재결을 신청하더라도 법원에서는 위 금액이 모두 지급된 이상 손실보상이 완료되었다고 본다. 따라서 이때 이주를 해야 한다.

재건축의 경우 매도청구소송이 확정되고 판결금이 공탁이 되면 이때 손실보상이 완료되었다고 본다. 한편, 재건축 현금청산자에 대해서는 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 보상이 법으로 보장되지 않기 때문에, 원칙적으로 주거이전비 등에 대한 보상금은 지급되지 않는다.

현금청산자가 되어 정당한 보상금을 받기 위해서는 손실보상절차와 감정평가, 보상금 증액소송, 매도청구 소송 등에 대응하는 방법을 미리 미리 준비해야 한다. 또한 본인이 이주정착금, 주거이전비 등의 보상대상자인지에 대해서도 사전에 파악하고 있어야 한다. 대부분의 사람들이 현금청산절차를 처음 경험하기 때문에 이에 대해서 정확한 지식이 부족한 경우가 많다. 현금청산은 재산권의 행사와 관련된 매우 중요한 부분이므로 이에 대해서는 전문변호사의 조력을 받아 대응하는 것을 추천한다. /글 법무법인 센트로 대표변호사 김정우