[법] 빌라왕, 전세 사기에 대한 이해와 예방

요즘 책 대여점이라는 것이 없는 것 같다. 가끔 만화방이 보이지만, 대여를 해주는 것 같지는 않다. 예전에는 책 대여점이라고 해서, 만화책이든 소설책이든 권당 얼마간의 대여료를 내고 2~3일 동안 빌려볼 수 있었다. 책을 살 돈이 없거나 굳이 소장하고 싶지 않을 때, 적은 돈으로 책을 볼 수 있어 좋았다. 책 대여점은 돈이 많지 않은 중고등학생들이 주로 이용했던 것 같다.

김택종 변호사/사진제공=법무법인 센트로

법은 '돈을 내고 물건을 빌리기로 하는 약속'을 '임대차계약'이라 한다. 즉, 책 대여점에서 대여료를 주고 책을 빌리는 행위는 법적으로 임대차계약인 것이다. 책을 빌리는 학생들은 '임차인'이고 책을 빌려주는 사장은 '임대인'이다. 그리고 책 대여료는 '임대료' 또는 '차임'이 되는 것이다. 학생이 책을 골라 사장에게 대여료를 내는 것에는 '대여료를 내고 책을 빌린 후 대여기간 내에 책을 반납하겠다'는 약속, 즉 임대차 계약이 녹아 있다.


돈을 주고 집을 빌리는 행위도 임대차계약이다. 집을 빌리는 사람은 '임차인', 집을 빌려주는 사람은 '임대인'이 된다. 그리고 집세는 '임대료' 내지 '차임'이 된다. 우리는 집을 빌리는 것을 흔히 전세라고 한다. 그러나, 법적으로 '전세'가 되기 위해서는 집을 빌린 사람이 '전세권등기'를 취득해야 하는데, 그런 경우는 거의 없다. 우리가 전세라고 하는 것은 법률상 임대차계약인 경우가 대다수이다. 부동산중개사무실에서 전세를 알아보고 계약을 하더라도, 계약서에는 '부동산임대차계약서'라고 써있는 이유이기도 하다. 필자는 임대차계약으로서 전세(이를 법적인 의미의 '전세'와 구별하기 위해 '채권적 전세'라는 표현을 쓰기도 한다)에 대해서 이야기하고자 한다.

전세도 책 대여와 비슷한 취지가 있다. 집을 살 돈이 없거나 일시적으로 거주할 일이 생겨 집을 살 필요가 없을 경우 적은 돈만 내고 집을 빌리는 것이다. 한편, 책 대여점은 책을 돌려받을 때 분실, 훼손 또는 반납연체에 대한 대비가 필요하다. 책 대여점에 회원가입을 하기 위해서는 책 두어권 값이 넘는 가입비를 내거나 학생증 보여줬는데, 그것이 나름의 대책이었던 것이다. 반면, 집은 분실될 위험은 없지만, 훼손될 위험이 있다. 그리고 집세를 제때 내지 않는 경우도 종종 있다. 집주인은 이를 대비하기 위해 세입자들로부터 보증금을 받는다.

세입자 입장에서는 전세금이 적지 않기 때문에 이를 제대로 돌려받는 것이 중요하다. 만약 학생들이 책 대여점을 탈퇴하면서 사장에게 가입비를 돌려받지 못했다면 빌렸던 책을 가지거나 중고서점에 팔아 돌려받지 못한 가입비에 충당하면 될 것이다. 그러나 전세금을 돌려받지 못했다고 해서 임대차계약만으로는 집을 통째로 가지거나 팔아버릴 수는 없다. 전세금을 돌려받기 위한 별도 대책이 필요한 것이다. 최근 이슈였던 '전세사기'나 '빌라왕' 사태도 이와 관련이 깊다.


전세금을 돌려받기 위한 방법도 어느 정도는 책을 가지거나 팔아버리는 방법과 유사하다. 참고로, 법적인 '전세'계약을 체결하고 '전세권등기'를 취득한 경우, 세입자가 집을 돌려줬음에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 집을 경매로 넘겨 팔아버릴 수 있다. 그리고 세입자는, 집주인에게 돈 받을 사람들이 많더라도, 전세권등기보다 우선하는 권리가 없는 한, 집을 판 돈을 우선적으로 받을 권리가 있다. 이를 법률상 '우선변제권'이라고 한다. 쉽게 말해 부동산등기부상으로 전세권등기보다 먼저 설정된 저당권등기가 없는 한 원칙적으로 세입자가 집을 팔고 받은 돈을 가장 먼저 가져갈 수 있는 것이다.

한편, 채권적 전세의 경우에는, 임대차계약을 체결하여 집 열쇠를 받아 이사한 뒤, 주민센터에서 전입신고를 하면서 임대차계약서에 '확정일자'를 받으면, 다음 날 0시부터 '전세권등기'를 한 것과 유사한 효과가 생긴다. 주택임대차보호법이 '건물인도'와 '전입신고' 그리고 임대차계약서에 '확정일자'를 요건으로 '전세권등기'와 유사한 효과를 부여한 것이다. 건물인도와 전입신고로써 집주인 외에 다른 사람에게도 전세계약을 주장할 수 있는 '대항력'을 인정하고, 이와 함께 임대차계약서에 확정일자를 받으면 '우선변제권'을 인정해준 것이다.

요즘 부동산중개인을 끼고 전세를 찾은 경우라면, '대항력'과 '우선변제권'은 기본적으로 갖추는 것 같다. 그럼에도 불구하고 전세금 반환에 문제가 생기는 것은, 집을 경매로 팔더라도 전세금으로 받을 돈이 없는 경우이다. 부동산등기부를 떼어 보면, 전에 거래된 매매가격 기재나 저당권설정등기 내역을 통해 집의 가치를 어느 정도 가늠할 수 있다.

그러나 신축빌라는 과거 거래가 없어 객관적인 가치를 알기 어렵고, 임대차계약체결 직후 집주인이 은행으로부터 집을 담보로 돈을 빌려 저당권을 설정하면, 다음 날 0시에 우선변제권을 가지는 세입자보다 은행의 권리가 우선하게 되는 문제가 있다. 이외에도 집 자체에 부과된 세금이나 3개월 임금채권(물론 집주인이 고용자인 경우에 한하여 문제된다)은 집이 경매될 경우 가장 먼저 충당되는데, 세금연체나 임금채불 상태는 세입자는 물론 전세를 중개하는 부동산중개사도 확인하기 어려운 사정이다.

전세사기는 전세금을 안전하게 돌려줄 수 있을 것처럼 속이고 전세계약을 하는 것인데, 결국은 우선변제권 순위를 속이거나 집의 가치를 속이는 경우이다. '빌라왕'이 부동산공인중개사와 짜고 객관적 시세를 속이는 경우도 있었기 때문에, 세입자가 우선변제권을 확보하고 집의 가치를 제대로 파악하려는 노력에는 한계가 있었던 것 같다.

전세계약을 하면서 보증금 반환을 확보하는 방법은 3가지 정도로 정리할 수 있다. 첫째로, '우선변제권'을 반드시 확보하고, '집의 객관적 가치를 제대로 파악'하여 적정한 전세금을 설정하는 것이다. 물론 상대방이 속이자고 덤비면 한계가 있겠지만, 그것이 흔한 일은 아니다. 둘째로, 주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입하는 것이다. 전세보증보험에 가입하면, 주택도시보증공사가 전세계약만료시 집주인 대신 전세금을 돌려준다. 그리고 끝으로, 전문가의 도움을 받는 것이다. 계약을 하는 사정은 저마다 다르기 때문에 상황에 맞게 체크해야 할 사항을 확인하고 경우에 따라 특약사항을 추가하는 등 적절한 도움을 받을 수 있다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사