'분당과 용인의 추락.' '노도강(노원 도봉 강북)의 부상.' 올 상반기 주택시장의 극과 극의 모습이다.

강남 등 다른 버블세븐 지역의 집값도 올들어 하락세를 이어가지만 분당과 용인의 하락폭은 가히 충격적(?)이다. 끝모를 추락이라는 말이 나올 정도다.

불과 10개월 전만 해도 이를 예상한 전문가들은 없었다. 그도 그럴 것이 지난해 9월 3.3㎡당 평균 1726만원에 분양한 래미안 동천아파트의 용인 1순위 경쟁률은 평균 7대1을 기록했고, 수도권 1순위에서 전평형이 마감됐다.

건설사들은 올해도 이같은 신화(?)가 계속될 것으로 기대했다. 미분양아파트가 올들어 매달 사상 최고치 경신 행진을 이어갔으나 용인만은 다를 것으로 봤던 것. 그러나 분양 결과는 참담했다. 대거 미분양이 발생, 용인 불패신화가 무너졌다.

분당도 마찬가지다. 분당의 자존심으로 불린 파크뷰의 경우 최고점을 기록했던 지난해 초보다 최고 5억원 이상 떨어진 급매물이 나왔지만 사겠다는 사람이 없다. 시세(부동산정보제공업체 시세)대비 1억원 빠진 가격에서 강남 급매물이 간혹 거래되는 것과 대조적이다.

90년대 초반 분당신도시 건설 후 외환위기를 제외하고 강남과 함께 불패신화를 이어왔던 분당과 용인의 몰락을 어떻게 봐야 할까. 주택시장의 지는 해라고 해야 할까. 버블 붕괴의 신호탄으로 봐야 할까. 아니면 부동산 침체기의 일시적 현상으로 해석해야 할까.

최근에 만난 한 부동산 전문가는 이와 관련해 새로운 해석을 내놓았다. '인(IN)서울, 아웃(OUT)서울 시대'가 시작됐다는 것이다. 강북유턴 프로젝트와 도심 재개발 등으로 서울과 신도시·위성도시간 차별화가 진행되고 있다는 설명이다.

노도강 등 그동안 소외받았던 강북 집값이 올들어 급등한 것도 '인 서울' 선호현상 때문으로 봐야 한다고 했다. 도심 유턴과 고유가 등 대외여건 변화로 신도시의 메리트가 점점 없어지는 반면 용산이 새로운 서울의 중심지로 부상하면서 강북에 대한 기대감은 커지고 있다는 것.

그는 우리보다 앞서 일본도 도심 유턴 현상으로 도쿄와 위성도시간 차별화가 진행됐다고 지적했다. 도쿄와 주변 신도시·위성도시간 집값 격차가 커졌다는 것. 실제로 일본은 도쿄 등에서 벌어지고 있는 도심 유턴 현상 때문에 대도시 주변에 만들어 놓은 베드타운이나 뉴타운들이 집값 하락에 몸살을 앓고 있다.

분당·용인의 추락과 일본의 사례는 시사하는 바가 크다. 지금 현상만 갖고 '인 서울, 아웃 서울 시대'가 개막됐다고 단정할 수는 없지만 적어도 그런 조짐이 보이기 때문이다. 이는 부동산 투자자와 건설사, 정책 당국자들이 눈여겨봐야 할 현상이다.

'인 서울'시대가 본격화되면 신도시와 위성도시의 집값 하락은 불가피하고, 신도시 공급 확대 정책은 성공하기 힘들다. 신도시가 이럴진대 지방 혁신도시가 제대로 조성되기는 더 어려울 것이다. 서울에서 차로 몇 십분밖에 걸리지 않는다는 분양 홍보도 먹히지 않을 것이다.

부동산시장 상황이 이렇게 바뀌고 있는데, 옛날식 정책과 공급을 계속한다면 그 결과는 보나마나 뻔하다. 정부와 건설사가 시장과 시대의 변화를 읽고 거기에 맞게 대처해야 할 때다.