"발표하면 서울절반 땅값 뛴다" '변창흠표' 공급책 '최고난도'인 이유

[세종=뉴시스]강종민 기자 = 변창흠 신임 국토교통부 장관이 29일 오후 정부세종청사에서 열린 취임식에서 취임선서를 하고 있다. (공동취재사진) 2020.12.29. [email protected]

변창흠 국토교통부 장관이 "서울에 집 지을 땅은 충분하다"고 강조하며 설 연휴 전까지 공급대책을 내놓기로 했지만 '역대급'으로 어려운 공급대책이 될 것이란 관측이 나온다.

그간의 공급대책은 서울 외곽이나 공공택지 위주였다면 이번엔 역세권 등 서울 도심 민간 보유 땅에 집을 지어야 한다. 정부 발표만 나와도 땅값이 천정부지로 치솟을 수 있다는 게 가장 큰 난제다. 서울시장 선거를 코앞에 둔 미묘한 시점에 정부가 서울시 협조를 얼만큼 얻어낼 수 있을지도 관건이다.


변창흠 "설 연휴 전 내놓겠다"는데, 발표하면 서울 절반 땅값 뛴다?..정부 딜레마3일 정부와 서울시, 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 307곳에 달하는 서울 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 활용한 서울 도심 주택공급 방안을 다음 달 둘째주, 설 연휴 전 발표할 예정이다. 변 장관 취임 후 첫 부동산 대책으로 장관 스스로 발표 시점을 "설 연휴 전"으로 못 박았다.

정부가 대규모 공급대책을 내놓기로 하면서 언제 확정안을 발표할지 사전에 고지를 하는 것은 이례적인 일이다. 그만큼 "공급 부족" 우려에 속전속결 대응하겠다는 변 장관 의지가 담겼다고 볼 수 있다.

다만 정부 내부와 부동산 업계에선 이번 대책이 역대급으로 '최고난도'가 될 것으로 보고 있다. 변 장관 희망대로 "서울에서 수십만채 공급"이 가능할 수 있으나 문제는 '가격'이다. '규제완화'를 핵심으로 하는 공급대책이 확정되는 순간부터 개발호재로 땅값과 주변 집값이 급등할 수 있기 때문이다.


정부는 307개에 달하는 지하철 역세권 반경을 현행 350m에서 500m까지 넓히는 방안을 검토 중이다. 역세권 평균 용적률 160%를 300% 확대하고 늘어난 용적률의 일부를 공공이 환수하는 방식으로 나올 것으로 보인다. 서울시 관계자는 "서울시 역과 역 사이 반경이 평균 1Km이기 때문에 역세권을 500m로 늘린다면 서울시 상당 부분이 (공급대상지에)해당될 수 있다"고 봤다.

정부가 용적률 규제 완화와 함께 기부채납 비율이나 조망권·일조권·주차장 규제 등 추가 완화 카드를 꺼낸다면 서울 면적의 절반에 해당하는 땅값이 뛸 것은 불을 보듯 뻔한 일이다. '대책발표→땅값 급등→고분양가→공급효과 반감'이란 악순환이 우려된다.

정부 관계자는 "용적률 규제완화 등이 새로운 주택공급의 동력이 돼야 하지만 이것이 땅값을 높이는 쪽으로 귀결이 돼서는 안되기 때문에 그것을 어떻게 풀어야 하냐가 숙제가 될 수 있다"고 언급했다. 실제 역세권과 준공업지역이 밀집한 서울 영등포 일대가 이번 대책의 수혜를 입을 것이란 관측이 시장에서 흘러나오기 시작했다.



서울시장 선거 두달 앞두고 2월 발표...50층 층고제한 정부-서울시 '파열음' 이번에도 재연?서울시장 보궐선거를 불과 석달여 앞둔 시점이란 것도 부담이 될 수 있다. 연말·연초 여론조사에서 안철수 국민의당 대표와 박영선 중소벤처기업부 장관이 접전을 벌이는 것으로 나왔다. 서울 집값과 전셋값 급등으로 여론이 여당에 우호적이지 않다. '수장'이 부재한 상황에서 서울시가 정부의 공급대책에 적극 동조하기 어렵다는 지적이 나오는 이유다. 지난 8·4 대책 때도 서울시의 50층 층고 규제 완화를 두고 정부와 서울시가 파열음을 냈다.

다만 서울시 관계자는 "역세권은 1차 역세권(250m~350m)과 2차 역세권(500m)으로 이미 나눠져 있고 현 용적률 체계로도 용적률 300%는 열려 있다"며 "기준을 바꾼다기보다는 공공지원 등과 맞물려야 공급대책이 효과를 거둘 수 있다"고 말했다.

한편 서울시는 2018년 역세권 고밀개발을 통한 '도심 공공주택 8만가구 공급계획'을 발표한 적이 있는데 민간참여 부족으로 8000가구 공급에 그쳐 사실상 실패했다는 평가가 나온다.