[단독]상가조합원 재건축 분담금 '폭탄' 피한다..재초환법 개정안 통과

(서울=뉴스1) 김명섭 기자 = 20일 서울 강남구 은마아파트 상가 부동산 업체에 거래정보가 붙어 있다. 최근 은마아파트 전·월세 물량이 급증했다. 부동산업계는 재건축 2년 의무 거주 폐지를 그 원인으로 꼽았다. 물량이 급격히 증가하면서 은마아파트 전셋값도 최대 1억원 급락하는 등 재건축 2년 의무 거주 백지화에 따른 임대차 시장 영향에 관심이 쏠린다. 2021.7.20/뉴스1

앞으로 재건축 상가조합원의 재건축 분담금이 대폭 줄어든다. 현재 재건축사업에서 초과이익이 발생하면 조합원들이 분담금을 내야 하는데 산정 기준이 불명확해 상가조합원의 부담이 컸다. 재건축 분담금은 종료시점의 주택가격에서 개시시점 가격을 빼는 식으로 결정되고 있는데 상가조합원은 애초부터 주택을 보유하고 있지 않아서다. 그동안에는 개시시점 주택가격을 '0'원으로 처리했는데 앞으로는 상가의 가치를 공시가격으로 인정해 주기로 했다.

이는 재건축 사업에도 긍정적으로 작용할 것으로 보인다. 그간 상가조합원의 재건축 '미동의'로 속도를 내지 못했던 서울 도심 단지들이 탄력을 받을 수 있어서다.
상가조합원 재건축 분담금 계산할 때 개시시점 주택가격 '0'원 →보유 상가 공시가격으로 일부 인정29일 정치권에 따르면 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회는 박성중 국민의힘 의원이 지난 2월 발의한 '재초환법 개정안'을 통과시켰다. 개정안에는 상가조합원의 재건축 부담금을 대폭 낮추는 방안이 들어갔다.


현행법상으로 재건축을 할때 상가조합원들도 일반 조합원처럼 주택을 선택할 수 있는데 재건축 분담금 산정 방식이 일반 조합원과 달라서 상대적으로 분담금 부담이 컸다.

재건축 부담금은 재건축 종료시점의 주택가격에서 개시시점의 주택가격과 정상가격 상승분, 개발비용을 뺀 후 부과율을 곱해 결정된다. 이는 재건축 조합원이 지나치게 많은 이익을 가져가지 못하도록 정상가격 상승분을 제외한 초과이익을 환수하기 위한 장치다.

문제는 일반 조합원 대비 상가조합원의 분담금이 크다는 것이다. 일반조합원은 본인이 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 재건축 부담금이 결정된다. 그런데 상가조합원은 원래 보유한 주택이 없다. 이 때문에 개시시점의 주택가격을 '0'원으로 넣어 계산해 왔다. 개시시점 주택가격이 높을 수록 재건축 부담금이 적게 나오는데 상가조합원은 '0'으로 책정되기 때문에 그만큼 더 많은 부담을 졌다.


이 같은 불합리한 점을 개선하기 위해 법안심사 소위는 주택을 받고자 하는 상가조합원이라면 부대시설·복리시설(상가)의 가격을 포함해 개시시점 주택가액을 산정하도록 했다. 상가 공시가격을 개시시점 가격에 일부 넣도록 한 것이다. 구체적인 가격은 감정평가법인이 책정하도록 했다. 이렇게 하면 전체적인 재건축 부담금이 줄기 때문에 일반 조합원은 원래 내야하는 부담금 수준을 유지한다. 상가조합원만 부담이 크게 줄어든다. 새로운 기준은 법안 공포후 6개월부터 시행할 예정이다.
재건축사업에도 긍정효과...상가조합원 동의율 높아져 속도 빨라질 수도주택을 선택한 상가조합원의 부담금이 줄어들면 재건축 사업 속도도 빨라질 수 있다. 재건축 사업을 위해선 일정 지분을 갖고 있는 상가조합원의 동의도 필요하다. 백준 J&K 도시정비 대표는 "일반 조합원 대비 상가조합원의 동의율이 떨어지다보니 상가를 끼고 있는 동이 있는 단지들은 재건축 속도를 내기 어려웠다"며 "재건축 부담금 산식이 바뀌면 상가조합원 동의율도 높아져 재건축 사업이 수월해 질수 있다"고 말했다.

앞서 지난 7월 서울 서초구 방배삼익아파트 재건축조합은 관리처분계획 안건을 의결하면서 상가조합원의 부대·복리시설의 평가액을 넣어 재건축 부담금을 산출한 바 있다. 조합원들이 부담하게 될 재건축부담금 예정액으로 1271억원을 산출하고 이를 바탕으로 조합원 1인당 평균 재건축부담금 예정액을 2억7400만원으로 추정했다. 재건축부담금 예정액을 산철하면서 개시시점 주택가액 2665억원에 상가 등 부대·복리시설의 평가액도 넣았다.