'10억원대 아파트' 취득했다면...자금출처조사 대응은 이렇게

임종철 디자인기자 /사진=임종철 디자인기자

최근 발표된 2023년 2분기 국세청 통계연보에 따르면 부동산 경기하락으로 증여건수는 감소한 반면, 부동산 가격 상승으로 상속세 납세인원과 총상속재산가액은 큰 폭으로 증가했다.

상속세는 상속인의 의사와 상관없이 피상속인의 사망으로 상속이 개시되면 납세의무가 성립한다. 증여는 증여자와 수증자의 의사에 따라 시기를 결정할 수 있으므로 부동산 가격이 높은 시점에서는 증여가 감소한다.


부동산 증여를 통한 절세가 어려워지면 납세자들은 절세를 위한 다른 거래 유형을 찾는다. 그러나, 변칙거래를 통해 고가의 재산을 취득할 경우 국세청의 자금출처조사대상이 될 수 있다. 자금출처조사 과정에서 소명이 되지 않는다면 증여세 등 세금이 부과된다.

'자금출처조사'란 재산 취득(해외유출 포함)이나 채무 상환, 개업 등에 사용한 자금이 직업·나이·소득 및 재산상태 등으로 보아 본인능력에 의한 것이라고 보기 어려운 경우 자금의 출처를 밝혀 증여세의 탈루 여부를 확인하는 세무조사다.

국세청은 자금출처조사시 '소득-지출 분석시스템'을 활용한다. 이 시스템은 국세청에서 보유하고 있는 과세정보자료를 체계적으로 통합 관리해 일정기간 신고소득과 재산증가, 소비지출액을 비교·분석하는 시스템이다.


국세청은 이를 활용해 납세자의 재산과 소득 현황 및 증감내역을 파악하고 자금출처가 불분명한 탈세혐의자를 조사대상자로 선정한다. 그 기준 중 하나는 주택 취득에 소요된 자기자금과 차입금(부채) 비율을 비교하는 것이다.

일례로 평균 10억원에 육박하는 서울 시내 아파트를 자기자금만으로 취득할 수 있는 사람은 많지 않다. 차입이나 부모님으로부터 자금을 지원받아 취득할수밖에 없다. 따라서 고가의 주택을 취득한 젊은 사람들은 대부분 자금출처조사대상자에 해당한다. 국세청이 무소득자가 부모님으로부터 자금을 지원받아 고가 아파트를 취득하면서 증여세를 신고하지 않은 사람을 자금출처조사대상자로 선정한 사례가 다수 있다.

상증세법 등에 따르면 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 일정금액 이하인 경우 증여 추정에 해당하지 않는다. 이 규정을 오해해 일정금액 이하인 경우 자금출처조사대상 혹은 증여세 과세대상에서 제외된다고 생각하는 경우가 있다. 하지만, 과세관청이 기준금액 미만이더라도 납세자의 재산취득자금 또는 채무상환자금이 타인으로부터 증여 받은 것임을 입증할 경우에는 증여세 과세대상에 해당한다. 취득가액과 채무상환금액이 일정 금액 이하라서 증여세가 부과되지 않는다고 생각하는 것은 옳지 않다.

자금출처조사는 취득자금에 대한 증빙자료만 있다면 쉽게 대응할 수 있다. 대응의 골든타임은 주택 취득 후 자금출처조사를 받을 때가 아니라 증빙자료를 확보할 수 있는 주택취득 전이다. 주택취득 전에 반드시 취득자금을 정리하고 증빙을 마련해 자금출처 조사에 대비해야 한다.

주택취득자금을 차입금으로 소명해도 자금출처조사는 끝나지 않는다. 국세청은 차입금으로 소명된 경우 원리금 상환이 자력으로 이뤄지는지 여부에 대해 부채를 전액 상환할 때까지 '부채사후관리'로 검증한다. 부채사후관리과정에서 채무면제 및 사실상 증여 등으로 판단된다면 차입금 면제 등에 대해 증여세가 부과될 수 있다.

자금출처조사 소명은 조사관들에게 자금의 출처를 논리적으로 설득시키는 과정이라 납세자 혼자 대응하기가 쉽지 않을 수 있다. 이러한 경우 자료 소명 및 세법 규정에 정통한 전문가의 도움을 받는다면 효율적으로 대응할 수 있다.

특히 주택 취득 전 잘 정리된 자료를 바탕으로 전문가에게 상담을 받는다면 재산취득시, 여러 절세방안도 마련할 수 있다. 병을 치료하려면 의사에게 진단받고 처방을 받아야 하는 것처럼, 자금출처조사 대응도 인터넷으로 자금출처조사 후기나 선정대상자 기준을 검색하는 것이 아니라 전문가에게 문의하여 도움을 받는 것이 현명하다.

홍기효 세무법인 화우 세무사/사진=법무법인 화우

[세무법인 화우 홍기효 세무사는 세무법인 화우 소속 세무사로서 주요 업무 분야는 재산제세와 관련한 조세 자문과 불복이다. 상속세·증여세·양도소득세·소득세·부가가치세·법인세·지방세·조세특례제한법·국제조세 등 국내외 개인 및 법인의 조세와 관련한 각종 신고 대리 및 자문 업무를 수행하고 있다.]