[꼬마빌딩 상속·증여] 이런 부동산, 국세청에서 직권평가 한다

국세청은 지난 2020년부터 비주거용 부동산 및 지상에 건물이 없는 나대지의 상속·증여에 대하여 적정 시가로 과세하기 위한 감정평가사업을 시행해 왔다.

박효정 감정평가사 /사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

국세청 감정평가사업은 비주거용 부동산에 대한 상속·증여세의 과세 형평성 논란에서 시행되었다. 꼬마빌딩을 생각해보면 쉽다.


상속·증여세는 부동산의 시가를 기준으로 산정되는 것이 원칙인데, 아파트 등 상대적으로 매매사례가 많아서 시가의 추정이 용이한 부동산 대비 꼬마빌딩 같은 고가의 비주거용 부동산은 매매가 빈번하지 않아 유사 사례를 통한 시가의 추정이 어렵다.

이런 경우 상속·증여세법에서 정한 보충적 평가방법에 따라 신고가 가능한데, 고가의 부동산에 대하여 공시지가 등으로 시가보다 현저히 낮은 가액으로 신고하는 경우가 많아 과세의 형평 문제가 제기되었고, 이에 국세청에서 시가를 감정평가 하는 사업을 시행하게 된 것이다.

국세청 감정평가사업의 예산은 2021년과 2022년에 각각 46억 원, 2023년에 45억 원 정도로 책정되어 꾸준히 진행되고 있다.


다만 그간 국세청에서는 그동안 어떤 부동산에 대해 감정평가를 시행하는지에 대한 기준 즉 구체적인 감정평가 대상의 선정 기준에 대하여 공정한 업무수행에 지장을 초래할 우려가 있다는 이유로 공개하지 않고 있었다.

이에 어떤 부동산이 직권평가의 대상이 되는지, 평가대상에 대한 명확한 기준 설립의 필요성이 제기되어 왔는데 올해 7월 국세청 훈령 제2580호 상속세 및 증여세 사무처리 규정을 개정하며 그동안 내부지침으로 운영되던 「비주거용부동산 감정평가 사업」 대상이 되는 부동산의 금액 차이 기준이 명시되었다.

금번에 개정된 비주거용부동산 감정평가 대상을 선정하는 기준은 2가지이다. 첫째, 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 "보충적 평가액"이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우와 둘째, 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10% 이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우이다.

이때 '추정시가'는 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값으로 산정할 수 있다고 규정하여 이른바 탁상 감정평가를 통해 감정평가 대상을 선정하는 것으로 했다.

이번 개정을 통해 그동안 모호했던 감정평가 대상기준이 제시되어 납세자에게 가이드라인이 제시되었다. 비주거용 부동산, 특히 고가의 꼬마빌딩에 대한 증여를 계획하거나 상속을 받는 경우 납세자는 감정평가 상담을 통해 추정시가를 예측하여 국세청의 사후조사의 대상이 될 가능성을 자발적으로 검토할 수 있게 된 것이다. 결론적으로 전문 감정평가사와 상담을 통해 감정평가를 받아 신고하는 이득을 따져보는 것이 현명할 것이다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 박효정