"세금은 '주택' 대출은 '비주택' 이중고"…아파텔 소유주 하소연

머니투데이

배규민 기자
방윤영 기자

#직장인 A씨는 2020년 하반기 거주용 오피스텔인 아파텔(아파트+오피스텔)을 구입했다. 당시 아파트 가격은 오르는데 대출규제가 심화한 데 따른 차선책이었다. 이후 오피스텔도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되고 주택수에 포함됐다. 문제는 정권이 바뀐 후 아파트에 대한 규제는 완화됐지만 오피스텔에 대한 규제는 여전하다는 점이다. 결혼하고 자녀계획까지 세운 A씨는 오피스텔을 팔고 아파트로 이사를 하고 싶은데 1년째 집을 보러오는 사람이 없다.

정부가 주택공급 활성화의 일환으로 오피스텔 규제완화를 검토하면서 위축됐던 오피스텔 시장도 활성화될 것이라는 기대감이 나온다. 하지만 정부가 전용 85㎡ 미만 중소형을 기준으로 삼으면서 면적에 따른 차등적용으로 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 만만치 않다.

11일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 오피스텔 매매는 지난해 1월 1246건, 5월 1916건 등 상반기까지 평균 1540건을 유지했으나 9월(799건)부터 1000건 아래로 뚝 떨어진 후 회복되지 않고 있다. 올 1월에는 453건으로 전년 대비 거래량이 64% 줄었다. 1월부터 8월까지 월평균 거래 건수는 668건에 머무른다.

오피스텔 시장이 위축된 이유는 전반적인 시장침체도 있지만 규제 역차별 요인이 크다. 아파트는 대출 등 상당부분 이전보다 규제가 완화됐지만, 오피스텔은 규제가 여전하다. 오피스텔은 세법에서 주택으로 인정돼 아파트와 똑같이 양도세, 종합부동산세 대상이 되고 취득세(4.6%)는 오히려 더 비싸다. 하지만 대출에서는 비주택으로 분류돼 주택담보대출을 받지 못한다. 비주택 담보대출을 받는데 금리가 2~3%포인트 더 높다. 특례보금자리론 역시 주택법상 주택이 아니라는 이유로 제외됐다. 이 때문에 오피스텔 소유주들은 "형평성에 어긋난다"며 오피스텔을 주택수에서 제외할 것을 주장해왔다.

특히 면적이 큰 주거용 오피스텔인 아파텔은 부동산 가격 급등기에 상대적으로 저렴하고 대출 규제가 덜해 아파트 대체제로 주목받았다. 대부분은 투자보다 주거를 목적으로 오피스텔을 매수했다. 하지만 부동산 시장이 하락기를 맞고 높은 금리에 정책금융 대출에서도 제외되자 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황에 놓였다고 소유주들은 하소연한다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 10일 오피스텔 정상화 방안을 언급하면서 "오피스텔에 대한 규제를 풀어주면 여러 규제를 다 받는 아파트와 형평성 문제가 자꾸 제기되는 것이 사실"이라고 했다. 하지만 이는 오피스텔 허가 등을 받는 시행사·건설사 등 공급자의 입장이고, 오피스텔 수요자들은 여전히 겹규제를 받는 것이란 지적이 제기된다.

국토부가 오피스텔을 주택 수에서 제외하고 종합부동산세에 합산 배제를 검토하자 시장은 환영한다. 여경희 부동산 R114 수석연구원은 "오피스텔은 DSR 적용을 받고 주택수에 포함되면서 선호도가 떨어지고 수요이탈로 가격이 내린다"면서 "일부 규제가 완화되면서 세금 부담이 낮아지면 (거래도) 숨통이 조금은 트일 것"이라고 예상했다.

하지만 우려의 목소리도 동시에 나온다. 규제완화로 세금 부담이 낮아지면 종전보다 거래가 활성화할 요인이 생기는데 정부가 규제 완화 적용 기준을 면적에 따라 나눌 수 있음을 시사했기 때문이다. 현재 언급되는 전용면적 85㎡ 미만으로 기준을 정할 경우 면적에 따라 선호도가 달라지고 소형평수가 중대형보다 비싸지는 가격 역전현상이 나오는 등 시장이 왜곡될 가능성이 제기된다.

고준석 제이에듀 투자자문 대표는 "전용 85㎡ 미만으로 기준을 세우면 주거용으로 접근한 86㎡ 이상 소유주는 또 대책에서 외면당하게 돼 갈라치기가 된다"며 "풀어줄 거면 확실하게 풀고, 이와 관련한 양도세·취득세·보유세 등 세금 문제도 확실하게 정리해줘야 할 것"이라고 말했다.