[우보세]서울 재건축의 봄

서울시가 올해부터 재개발·재건축 정비사업에 공공기여(기부채납) '황금률'을 적용하기로 했다. 시의 기부채납 요구가 과하다는 정비사업조합들의 현실적인 불만을 고려해 공공성과 사업성의 '균형점'을 찾기 위한 조치다.

원래 정비사업 용적률 상향 인센티브를 부여하는 '신속통합기획'(서울형 정비지원계획)을 추진하기 위해선 기부채납이 필수적이다. 그러나 기부채납 비중이 커지면서 사업성을 떨어뜨린다는 인식 때문에 그동안 사업 추진에 애를 먹었다. 시는 공공성을 밀어붙이는 대신 사업성 훼손을 줄일 수 있는 해법을 마련하고 있다. 현 정비계획에 '불만족'한 조합들의 '불만'을 없애 추진 속도를 높이기 위해서다.


우선 올해부터 정비계획안을 수립하는 사업장에 대해 기부채납에 대한 용적률 인센티브를 기존보다 많이 제공하는 방안을 적용하기로 했다. 종상향 건축물의 기부채납을 장려하기 위해 조정했던 '건축물 용적률 인센티브 계수'(인정비율)를 정비사업에도 반영하는 방안이다. 이를 적용하면 임대주택과 전략시설 등 기부채납 건축물에 한해 인정비율이 기존 0.7에서 1.0까지 늘어난다. 해당 시설물은 기부채납률을 기존보다 약 40% 더 인정받을 수 있다.

인센티브 대상인 전략시설 건축물도 지역별 특성에 맞춰 다양화했다. 임대주택 위주의 천편일률적인 공공기여 방식에 변화를 줄 계획이다. 전략시설은 수변 접근시설, 복합문화시설, 공연장, 체육시설 등 지구단위계획·재정비촉진계획에서 지정된 공공시설물이다.

실제로 정비사업장에는 전략시설을 포함해 기부채납 시설물은 다양해지고 있다. 여의도 한양아파트는 부지 내 신설 예정인 서울 경전철 서부선 역의 연결로와 출입구, 16층 규모의 공공청사(국제금융오피스)를 설치하기로 했다. 재개발·재건축 등 정비사업 단지 안에 역 출입구를 기부채납하는 건 이번이 처음이다. 해당 사업장은 사업성이 개선되면서 조합원은 동일 평형 기준 최소 1억원 이상의 '환급금'을 받게 될 전망이다. 동시에 공공성도 확보, 지상 보행환경 개선과 지역 상권 활성화 효과도 기대된다.


압구정 3구역은 계획안에 성수동 서울숲과 압구정을 잇는 보행교를 포함했다. 다리를 기부채납하는 것도 첫 시도다. 특히 시설물 대부분이 사업장 땅 밖인 한강 위에 지어지기 때문에 조합원들의 지분 손실이 없다. 일반적으로 조합원들이 가장 선호하는 현금 기부채납과 비슷하면서 용적률 인센티브, 기반 시설(인프라)까지 추가로 얻기 때문에 공공성과 사업성을 다 잡은 '묘수'로 평가받는다. 또 서초 진흥아파트는 최고 50층 높이의 복합주거단지로 재건축을 추진하면서 용적률 상향 조건으로 2만톤(t) 규모의 빗물저류조를 설치하기로 했다. 이 지역 일대는 2022년 여름 폭우로 1900여명의 이재민을 낳은 상습 침수지역이다.

이 외에도 여의도 시범아파트에는 복합문화시설, 한강 접근시설 설치 등을 조율 중이다. '데이케어센터'(주간돌봄시설)는 전략시설은 아니지만, 새로운 공공기여 형태로 거론되고 있다. 오세훈 서울시장이 추진해온 신통기획이 균형점을 찾으면서 올해부터 본격적으로 속도가 붙을 것으로 전망된다. 서울 '정비사업'의 봄이 오고 있다.

이민하