부동산 호황기에 26조 벌어놓고…PF 정리하려니 "이러다 다 망해"

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 구조조정 앞둔 건설사와 금융권의 과거 순이익 추이/그래픽=조수아

부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업성 재평가 방안 발표가 임박한 가운데 건설업계와 2금융권에선 "이러다 다 망하는게 아니냐"는 성토가 나온다. 토지매입 단계의 브릿지론 중심의 구조조정인 만큼 대형건설사나 금융회사의 '도미노 도산' 가능성은 낮다는 게 금융당국의 판단이다. 도리어 부동산 호황기 26조원 넘는 막대한 이익을 벌어들인 업계가 손실 인식에는 소극적이란 비판도 일각에선 제기된다.

이익은 건설사·저축은행 몫, 손실은 정부가 떠안는다?7일 정부 관계부처와 관련업계에 따르면 정부는 부동산 PF 구조조정을 위해 캠코(자산관리공사) 펀드에 부실 사업장을 싸게 매도한 경우 향후 사업장을 되살 수 있는 우선매수권을 부여하는 방안을 검토 중이다. 캠코 펀드는 부실 PF 사업장을 인수해 재구조화 하려고 설계된 펀드로 지난해 하반기 1조원대로 조성됐다. 하지만 대주단 등이 시장보다 높은 가격을 부르고 있어 펀드 집행 실적이 단 2건에 불과한 실정이다. 매도자의 부실 채권 매각 유도를 위해 정부가 우선매수권 인센티브 카드를 검토하는 배경이다.


캠코 펀드를 활용한 부실 PF 정리에 비판적인 시각도 존재한다. 캠코의 정상화 펀드는 5개 운용사가 나눠 펀드마다 각각 1000억원씩 출자 받았다. 사실상 정부 재정 5000억원이 투입된 셈이다. 여기에 더해 캠코는 새마을금고의 부실 채권을 지난해 1조원 규모로 매입해 줬고, 최근 2000억원 추가 매입을 확정했다. 연체율이 치솟은 저축은행 부실 PF 채권도 2000억원 매입키로 했다.

한 금융권 관계자는 "정상화 펀드, 새마을금고·저축은행 부실채권 매입 등이 진행되는데 사실상 정부 돈으로 부실 채권을 사주는 것"이라며 "부동산 경기가 좋을 때 번 돈은 건설사와 금융회사 몫이고, 부실이 날 때는 정부에 손을 벌리는 게 맞는지, 도덕적 해이가 우려된다"고 지적했다.

부동산 경기 '초호황기'인 지난 4년간 도급순위 20위권 건설사들은 17조원에 육박하는 순이익을 냈다. 저축은행과 캐피탈사도 같은 기간 10조원의 순이익을 기록했다. 경기가 좋을 때 막대한 이익을 벌어들인 만큼 경기 침체기 건설사와 2금융권이 우선적으로 리스크(위험)를 감수해야 한다는 주장이 제기되는 이유다.


사업성 재평가로 일부는 퇴출 불가피.. 업계 "시행사 높은 마진, 건설사는 달라" 반박금융당국이 조만간 발표할 부동산 PF 사업성 재평가 방안을 두고도 업계는 반발하고 있다. 3단계로 느슨했던 평가 방식이 4단계로 세분화 되면 만기연장 횟수가 많고 본 PF전환이 더딘 사업장, 분양률이 낮은 사업장은 사실상 '퇴출'될 수밖에 없을 것으로 관측된다. 이 과정에서 후순위 채권자나 시행사, 보증을 선 건설사 등의 손실이 불가피하다.

건설업계 관계자는 "부동산 경기 호황기에 시행사들은 막대한 이익을 기록했지만 대다수 건설사 이익률은 5% 내외에 그쳤다"면서 "브릿지론 사업장 시행을 맡은 중소형 건설사들은 생사기로에 있으며 대형 건설사도 만기를 연장하는 과정에서 급격하게 뛴 금리 때문에 사업성이 크게 떨어질 수 있다"고 우려했다.

이혁준 나이스신용평가 본부장은 "그동안 벌어들인 이익과 그간 쌓아놓은 충당금 등을 감안할 때 몇 년에 걸쳐 구조조정을 단계적으로 진행한다면 위험흡수가 가능할 것"이라고 말했다. 금융당국 고위 관계자는 "태영건설 사례처럼 뼈를 깎는 자구노력을 전제로 지원을 해야 한다"며 "부실 사업장은 경공매를 통해 매각을 하는데 동의 해야 한다"고 밝혔다.