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서커스형 투자자와 롤러코스터

[머니위크]<청계광장>

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사람들은 생애에 한번쯤 집을 산다. 집을 사는 것은 '생애 최대의 쇼핑'이라는 말이 있을 정도다. 집을 사는 동기나 유형도 가지각색이다. 그만큼 투자 결과도 크게 달리 나타날 것이다. 잘 투자하면 큰 힘이 되지만 실패하면 내 삶을 송두리째 위험에 빠트릴 수도 있다.

그런 점에서 부동산을 사는 사람이라면 하일라(Haila) 핀란드 헬싱키기술대 교수의 말을 귀담아 들어볼 만하다. 그는 투자의 목적과 기간에 따라 4가지의 부동산 투자 유형을 제시했다.

'자선바자(bazaar)형' 투자자는 운 좋은 행위자이다. 개인자금으로 부동산을 사용할 목적으로 구매한다. 현재의 사용가치에 따라 부동산을 소비한다. 투자를 전혀 생각하지 않고 부동산을 실수요 차원에서 샀는데 팔 때 가격이 상승한 것을 발견하는 '운 좋은 사람'이다. 이 사람이 얻게 되는 이익은 우연이라는 점이 특징이다. 흔히 언론에서 말하는 실수요자다.

또 하나 유형인 '정글(jungle)형' 투자자는 딜러나 판매자다. 투자의 목적은 시세차익보다는 임대료(지대)를 얻는 데 있다. 금융기관이나 연기금이 주도하는 안정적 수익(임대료) 목적의 사무실 개발이 대표적인 유형으로 볼 수 있다.

세번째 유형인 '조직(organism)형' 투자자의 주체는 기획자들로 정부나 공공기관이다. 이들은 공공 수입을 자금으로 미래의 공공이익을 위해 도로, 공원, 건물, 공공주택 등에 투자한다. 주체의 행동은 이용 지향적이다. 개발이익이 생긴다고 해도 공공의 목적으로 재사용한다.

가장 관심을 끄는 유형은 바로 '서커스(circus)형' 투자자다. 주체는 투기적 수요자들이다. 이들은 시장을 이용해 개인의 이익을 추구한다. 투자의 원천은 빌린 자금이고 투자의 목적은 자본이득에 있다. 현재 사용가치보다는 미래의 교환가치 향상을 지향한다. 이들의 궁극적인 목적은 부동산 시장에서 이윤을 창출하는 것이다.

하일라 교수가 투기적 시장에 참여하는 투자자 형태를 '서커스'로 표현한 것은 흥미롭다. 사실 서커스 공연장은 한나절이면 짓는다. 그리고 공연이 끝나면 금세 해체하고 새로운 수요가 있으면 이동한다. 큰 행운을 잡기 위한 장소가 되지만 엄청난 손실을 볼 수 있는 공간이 된다. 말하자면 서커스형 시장은 투쟁, 경쟁, 그리고 위험을 감수하는 공간이다. 서커스형 투자에서 이러한 특징들은 부동산시장의 자산화와 스톡화현상이 노골적이 될 경우 나타날 수 있을 것이다.

강남 재건축 아파트의 투기적 수요나 개발 예정지의 땅 투기는 서커스형 투자의 한 유형이다. 분양할 때마다 모델하우스 앞에서 파라솔을 친 채 불법영업을 하다가 분양 후에 곧바로 다른 곳으로 떠나는 '떴다방'(무허가 이동식 중개업자)도 여기에 해당한다.

부동산시장에서 변동성은 주로 실수요보다는 투기적 수요가 몰려 가격의 부풀림 현상을 만들 때 심하게 나타난다. 변동성이 큰 시장에서는 불확실성과 위험에 노출돼 안정적 자산운용이 어려워진다. 서커스형 투자자들이 참여하는 자산시장일수록 롤러코스터를 타듯이 가격 변동성이 크고 시장 참여자들도 가격변화에 예민한 반응을 보인다.

그러나 사용가치 목적의 자선바자형 투자자일수록 가격변동에 신경 쓰지 않는다. 나중에 되팔 생각보다 당장 지붕에 물이 안 새고 난방이 잘 되는 점을 더 중요한 가치로 여긴다. 가격이 덜 오르지만 위기가 닥쳐도 하락폭이 크지 않아 굳건한 모양새가 된다. 당신은 서커스형 투자자인가, 자산바자형 투자자인가.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제256호에 실린 기사입니다.

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