"5억짜리 반값아파트, 30년 뒤엔 0원"…그래도 남는 장사?

'반값아파트' 싸게 분양받아 좋은데, 30년 뒤에도 좋을까

(서울=뉴스1) 민경석 기자 = 오세훈 서울시장과 김헌동 SH공사 사장이 17일 오후 서울 강남구 서울주택도시공사(SH공사) 본사에서 함께 이동하고 있다. 2022.1.17/뉴스1

전문가들이 지적하는 '반값아파트'(토지임대부주택)의 가장 큰 한계는 30년~40년 이후다. 가령 30대인 A씨가 강남에 시세 10억원 아파트를 반값인 5억원에 분양 받았다. 30년이 지나 재건축 시점이 됐을 때 A씨가 가진 아파트의 가치는 '0'이 된다. 건물만 내 소유고 땅은 공공이 갖고 있기 때문이다. 윤석열 당선인의 공약대로 분양자에 대해 시세차익을 확대하더라도 60대가 된 A씨가 그 돈으로 이사갈 수 있는 아파트는 제한적일 가능성이 높다.

반값아파트는 처음에 시세 대비 저렴하게 분양 받을 수 있는 장점이 있지만 시간이 지날수록 건물의 가치는 떨어지고 거주기간 동안 매월 내는 토지사용료를 감안하면 '조삼모사'가 될 수 있다는 지적이 나온다.


고종완 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 "반값아파트는 가격이 저렴하니까 주거에는 문제가 없지만 개인의 자산가치를 따지면 문제가 된다"고 지적했다. 그는 "30년이 되면 아파트 건물의 경제적인 가치는 사실상 제로가 된다"면서 "부동산은 거주의 목적이 크지만 재테크 목적도 분명히 있는 만큼 저렴하게 산(live) 거 같은데 30년이 지나면 내 재산이 사라지는 치명적인 결함이 있다"고 말했다.

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 "윤 당선인의 공약을 기준으로 보면 나중에 팔고 나오려고 할 때 70%의 시세차익만 인정해주고 나머지는 환수하는 구조"라고 밝혔다. 가령 5억원에 분양받은 아파트가 15억원이 됐을 때, 70%를 인정 받으면 초기 분양금을 포함해 12억원을 받는다. 같은 동네에 비슷한 아파트로 이사 가려면 3억원의 돈이 더 필요해 이사를 가거나 집을 넓히려고 하면 어려움이 생긴다는 지적이다.

분양자는 시세차익 100%를 가져갈 수 없지만 매달 20~40만원 수준의 토지사용료를 부담해야 한다. 재건축 할 시점이 도래할 경우 분양자들이 "토지 소유권도 넘겨달라"고 요구하는 등 갈등이 일어날 가능성도 제기된다. 현행법상 반값아파트의 임대차기간은 40년 내 이내다. 법적으로는 토지 소유자의 동의가 있으면 재건축이 가능하지만 아직 선례가 없어 현실 가능성에는 의문이 제기된다.


때문에 건물이 노후화돼 재건축할 경우 재건축 이후에도 분양자가 원하면 새 아파트에 살 수 있도록 장기임차권을 보장해주는 방식이 거론된다. 다만 이럴 경우 특정 분양자만 혜택을 보게 돼 논란 가능성이 있다.

장기저리대출처럼 분양자가 땅에 대한 지분을 점차 늘려 결국에는 소유하는 '지분적립형'도 대안 중 하나다. 고 교수는 "미국, 영국, 프랑스 등은 정책금리 1~2%를 책정해 40년 동안 권리금(땅값)을 갚아나가는 방식을 택하고 있다"면서 "즉 분할 납부 방식으로 건물 뿐 아니라 땅에 대한 재산권도 확보하는 토지와 건물의 완전체 소유 방식"이라고 말했다.

◇유한한 '땅', 처음에 받은 사람만 혜택?…"분양 아닌 임대도 방법"

위례신도시 보금자리 전경 /사진=이재윤

전문가들은 반값아파트가 성공하기 위해서는 '토지확보'가 핵심이라고 입을 모은다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울에 연간 입주 물량의 10%는 반값아파트로 매년 공급이 돼야 그나마 시장에 긍정적인 효과를 기대해볼 수 있을 것"이라고 말했다. 이 때문에 토지를 매입하고 계획적인 관리를 위한 재정력 확보도 과제가 될 전망이다.

공급의 한계가 있기 때문에 반값아파트를 분양이 아니라 임대형태로 공급해야 한다는 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "반값아파트의 취지는 좋지만 매년 새로운 신혼부부와 청년들이 생긴다"며 "당장 일부 시유지에 반값 아파트를 공급하더라도 공급이 수요를 따라갈 수 없는 구조"라고 지적했다. 땅은 유한하기 때문에 분양 방식은 일회성이 그칠 가능성이 크다는 것이다. 이 연구원은 "건물을 분양하지 말고 지속적으로 임대 방식으로 돌려야 한다"고 주장했다.


싱가포르 국민 80% '반값아파트' 산다…한국과 다른 점은
반값아파트의 대표적 성공 사례로 꼽히는 곳은 싱가포르다. 싱가포르는 인구의 약 80%가 공공주택에 살 정도로 보급률이 높다. 싱가포르 주택개발청(HDB)은 토지임대부와 환매조건부(공공이 되사는 조건) 주택 제도를 모두 실시하고 있는데, 현재까지 공급한 주택은 약 119만가구에 달하고 매년 공급량은 2만가구에 이른다.

분양 가격은 시세의 50~60%로 우리나라에서 목표로 하는 '반값아파트'와 같은 수준이지만 거주의무 기간, 전매가능 여부 등에서 우리와 차이가 있다. 우리나라는 반값아파트를 분양받은 사람에게 과도한 이익이 돌아가는 이른바 '로또 분양' 논란을 피하기 위해 강력한 이익환수 장치를 마련한 반면, 싱가포르는 어느 정도 이익을 보장해 중산층의 재산 증식 기회를 마련해줬다.

싱가포르에서는 토지임대부 주택 분양자가 5년 간 거주하면 그 이후에는 시세대로 민간 시장에 매매가 가능하다. 대신 시세차익의 최대 25%를 국가가 가져간다. 5년을 채우지 않고 매각할 때에만 HDB가 시세 대비 낮은 가격으로 사들인다. 반대로 우리나라는 의무 거주기간이 10년, 매매 시에도 무조건 한국토지주택공사(LH)에 팔아야 한다. LH는 분양가에 정기예금 금리 수준의 이자를 더해 매입한다.

싱가포르에서 토지임대부 주택이 성공할 수 있었던 비결의 핵심은 공공이 많은 땅을 보유하고 있다는 점이다. 싱가포르는 1960년대 초반부터 토지 국유화 작업을 벌여 현재 전체 토지의 81%를 국가가 소유하고 있다. 이외에 성공 사례로 꼽히는 스웨덴과 핀란드, 네덜란드 등도 국가나 시 소유의 토지를 기반으로 제도의 실효성을 높였다.

하지만 우리나라는 국가가 보유한 땅이 전체의 20% 수준으로 제한적이다. 그마저도 도로나 산지 등을 제외하면 택지로 쓸 수 있는 땅이 거의 없다는 게 전문가들의 공통된 시각이다. 프랑스도 국공유지가 많지 않아 도심이 아닌 외곽에 저가 주택을 공급할 수밖에 없는 한계에 부딪혔다.

장기적인 관점에서 가능한 물량부터 차근차근 준비한다 하더라도 숙제는 남아 있다. 스웨덴과 핀란드 등에서도 땅값이 상승하면서 토지 임대료도 올라 예전만큼 저렴한 가격에 주택을 공급하지 못하는 추세다. 일본 역시 비싼 땅값을 입주민들에게 전가하고 있다. 지난해 서울시와 국민의힘, 서울정책연구원이 공동 주최한 주택정책 토론회에서는 토지임대부 주택에 대해 "가격안정 효과가 입증되지 않았다"는 점을 한계로 지적했다.