[법과시장]아직도 기획부동산?

한반도 대운하 건설을 대선공약으로 제시했던 이명박 정부가 출범했다. 대운하의 화물ㆍ여객터미널이 될 수 있는 여주, 충주지역 등 큰 물길이 지나가는 도시주변 지역의 땅값이 폭등하고 있다.

주된 원인중의 하나는 큰 땅을 싸게 산 뒤 여러 필지로 쪼개 텔레마케팅 등을 통해 비싸게 되파는 기획부동산 때문이다. 최근 서울 강남지역에서 기획부동산 업자들이 사무실을 구하지 못해 아우성이라고 한다.


1980년대부터 기획부동산 업자들은 땅값을 올리는 주범이었다. 기획부동산은 임야를 저가에 산 후 "지자체에서 개발계획이 있다"는 식으로 투자권유를 하고 몇 배 심지어 10배가 넘는 가격에 되파는 식으로 폭리를 취해왔다.

1980년대 말에는 정부의 북방정책의 영향으로 경기북부지역, 1990년대 중반에는 카지노 유치가 된 태백ㆍ정선 등 폐광지역과 제주도 지역, 2000년대에는 서해안 일대와 여수ㆍ목포 등 남해안 그리고 참여정부에서는 행정수도의 충청권 등이 기획부동산 업자들의 주된 영업지역이었다.

기획부동산은 큰 땅을 산후 이를 여러 필지로 쪼개어서 투자자들에게 몇 배를 덧붙여 되팔아 땅값을 올려왔다. 참여정부에서는 땅값상승의 주범이 기획부동산의 변칙적 영업에 있다고 판단하고 8.31. 부동산 대책의 일환으로 비도시지역 토지분할 허가제를 시행했다.

이는 비도시지역에서 토지를 분할할 때 개발허가를 받게 해 기획부동산 업자들의 변칙토지분할을 차단하고 땅값상승을 막으려 한 것이다. 2006년경 이후에 토지분할허가제 시행으로 기획부동산이 잠잠해지는 것 같았으나, 금년 초부터 다시 활개를 치고 있다.


기획부동산 업자들은 법무사가 책임지고 토지를 분할해준다는 "책임분할보증서"를 발급해 투자자의 돈을 유인하고 있고, 토지분할의 까다로운 행정적 절차를 피하려고 소송을 통한 토지분할이라는 편법이 등장해 토지분할허가제를 무력화시키고 있는 실정이다.

기획부동산의 영업구조는 임원-팀장-영업사원 순으로 다단계식으로 조직되어 있다. 다단계식 영업구조를 유지하려면 최소한 취득가의 3배 이상에 팔아야 한다. 투자자들이 사는 땅값은 현 시가보다 몇 배 이상, 심지어 10배 이상이어서 투자금을 회수할 수 있을지 장담할 수가 없다.

또한 기획부동산이 파는 땅은 대지가 아니라 주로 임야이기 때문에 지목변경이 되지 않으면 다른 용도로 사용할 수도 없는 땅이어서 되팔기도 쉽지가 않다.

2000년대 중반까지 땅값 상승 열풍에 편승한 '묻지마 투자'의 후유증은 소송제기로 나타나고 있다. 그러나 기획부동산 업자들을 상대로 승소하는 것은 쉽지가 않다.

토지를 몇 배 비싸게 팔았다는 것은 법적으로 문제가 될 수가 없으며, 정부ㆍ지자체등의 개발계획을 토대로 장래 토지가치를 설명했기 때문에 사기죄에도 해당하기 어려워 투자금을 반환받기가 매우 어렵다.

현행 민ㆍ형사법만으로는 기획부동산의 피해를 근절할 수 없기 때문에 불특정다수인에게 텔레마케팅 방법으로 땅을 파는 행위를 원천적으로 금지하는 특별법이 마련되어야 한다.

대낮에 '좋은 땅이 있으니 투자하시라'라고 집으로 걸려오는 전화가 있다면 이렇게 되물어 볼 것을 권유한다. "그렇게 투자가치가 있는 땅이면 왜 기획부동산에서 직접 투자를 하지 왜 얼굴도, 이름도 모르는 사람에게 전화를 해 땅을 사라고 하느냐" 라고.