전세 이어 월세도 통제…전문가들 "4년 뒤 임대료 급등"

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 19일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 있다. /사진제공=뉴스1/사진제공=/사진제공=

정부가 19일 저금리 상황에서 세입자 보호를 위해 전월세전환율을 4%에서 2.5%로 낮추기로 했다. 최근 전세 보증금 일부를 월세로 전환하는 이른바 ‘반전세’ 계약이 늘어난 데 따른 보완책이나 전문가들은 정책 의도와 전혀 다른 부작용을 우려한다.

계약갱신청구권으로 임차인 권리가 보장되는 4년 이후엔 사실상 적용이 어려운 데다, 기존 임대차3법 효과가 맞물려 집주인과 임차인의 갈등이 증폭될 우려가 크다는 게 중론이다. 그렇지 않아도 전세 물량이 부족한 상황에서 시장 불안을 부추길 것이란 지적도 있다.
이론과 현실은 다르다…"임대 매물 줄고 가격 오를 것" 전망 우세권대중 명지대 부동산학과 교수는 ”전월세전환율을 낮추면 이론적으로 세입자의 월 임대료 부담이 줄겠지만 현실은 다르다“며 ”그렇지 않아도 계약갱신청구권 등 임대차3법으로 부담이 커진 집주인(임대인)들이 직접 본인이 거주하는 쪽으로 방향을 틀면서 시장에 전월세 매물이 줄어들 가능성이 크다“고 말했다.


이어 ”월세 임대료가 많이 올라 세입자 면접도 한층 깐깐해질 것“이라며 ”세입자도 임대차3법 등 권리를 주장하면서 상호 분쟁도 많이 늘어날 것 같다“고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 ”임대료 5% 상한에 이어 월세전환 이율도 시장에서 형성된 이율의 절반 수준으로 제한하는 직접적인 가격통제“라며 ”민간임대사업 축소와 (전·월세) 물량 감소를 부채질할 확률이 높다“고 했다. 그러면서 ”임대차 보호기간이 종료되는 4년마다 월세전환이 급격히 확대되거나 임대료가 급등하는 문제를 낳을 수 있다“고 우려했다.

송승현 도시와경제 대표는 ”가격통제는 임대시장의 혼란을 가중시킨다“며 ”매매시장의 다운계약서 같은 행위가 임대차시장에서도 나타나는 등 이른바 ‘깜깜이거래’가 성행할 것“이라고 지적했다.


고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 ”지금 워낙 기준금리가 낮아서 전월세전환율을 낮춰도 전세가 월세로 전환하는 비율이 떨어지지 않을 것“이라며 ”당장은 임차인 입장에서 좋을 수 있으나 4년 후 보증금 기준금액 자체를 올려버리면 임차인 부담이 더 커질 수 있다“고 예상했다.

정책 의도와 반대로 임차인이 더 어려운 상황에 놓일 것이란 관측도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 ”10월부터 시행한다고 하니 그전에 월세로 전환하는 사람들이 급증하면서 혼란이 올 것“이라며 ”월세 수익률이 떨어지면 임대인의 물량공급 줄어 품질이 나쁜 주택만 남게 되고 집주인이 수리도 안 해주겠다는 특약을 거는 등 임차인이 더 힘들어질 수 있다“고 했다.

서울 시내 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

간주임대료 동반 인하, 전월세신고제 조속 시행 등 보완책 주문도추가 보완책이 필요하다는 의견도 있다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 ”이번 정책이 전세에서 월세로 가는 부분을 규제하면서 동시에 전세를 유지하려는 의도가 있다는 점을 고려하면 전세 보증금에 적용하는 간주임대료율도 동시에 낮추는 게 바람직하다“고 말했다.

간주임대료는 전세 보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주해 계산한 금액으로 통상 정기 예금 금리와 연동한다. 올해 간주임대료 이율은 1.8%다. 인터넷 부동산 커뮤니티에선 간주임대료를 낮추지 않으면 차라리 월세 전환을 하겠다는 의견도 적지 않다.

신규 계약하는 세입자 보호를 위해선 전월세전환율 조정보단 임대차3법에 포함된 ‘전월세신고제’ 시행을 앞당겨야 한다는 분석도 나온다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 ”전월세전환율을 낮춰도 4년 계약 기간이 끝나거나 새로 계약을 맺는 세입자에겐 사실상 적용되지 않는다“며 ”신규계약 시 기존 임대료 수준을 제대로 알아야 세입자에게 유리하다는 점에서 이보다는 내년 6월 1일 예정된 전월세신고제를 하루 빨리 시행하는 게 시장 안정에 더 도움이 된다"고 말했다.

임 교수는 실거래가 등록이 의무화된 매매시장과 달리 임대차시장은 정보가 부족해 정부가 시장 상황을 오판할 가능성도 있다고 지적했다.