[MT시평]인플레이션 시대 부동산

머니투데이

이상진 전 신영자산운용 대표

이상진 신영자산운용 전 대표

새 정부의 최우선 과제는 물가와 부동산 안정이다. 사실 우리나라뿐만 아니라 미국을 비롯한 전 세계가 직면한 가장 큰 경제문제다. 미국은 소비자물가지수가 40년 만에 8%를 넘어섰고 우리나라도 14년 만에 4%대에 진입했다. 부동산가격 상승은 직접 물가지수에 포함되지는 않지만 임대차가격이 간접적인 영향을 주기 때문에 물가안정에 중요한 변수다. 그리고 물가를 떠나 주택가격 안정은 사회통합과 지속적인 성장에 필수조건이다.

그런데 물가상승은 우리나라의 경우 거의 외생변수에 좌지우지된다. 원유를 비롯해 각종 원자재와 식량의 90% 이상을 수입에 의존하는 현실에서 우리가 할 수 있는 일은 별로 없다. 한때 전략물자 안보 차원에서 해외 유전이나 광산에 직접 투자한 적이 있지만 대부분 별무소득으로 끝났다. 그래서 서민생활 안정이나 국민들의 행복지수에 절대적으로 기여하는 부동산가격 안정화는 더욱 절실한 과제다. 문재인정부도 지난 5년 동안 20차례 넘는 각종 부동산대책을 냈지만 부동산가격은 단군 이래 최고치를 경신했다. 새 정부도 부동산문제 해결에 방점을 두지만 간단치 않다.

정책당국의 고민도 깊다. 수급을 해결하기 위해 규제를 풀자니 투기심리를 자극해 부동산가격이 다시 들썩인다. 단기 상승을 용인하고 장기적인 가격안정을 선택하는 것이 원칙이지만 2년 뒤 총선이 있어 쉬운 결정이 아니다. 이처럼 실타래처럼 꼬인 우리나라 주택시장의 실태가 어떤지 일단 기초적인 데이터를 들여다보자. 2020년 현재 우리나라 총가구 수는 대략 1850만가구 정도다. 주택보급률은 103.6%로 통계적으로 집이 충분하다. 그런데 수도권의 보급률은 98% 서울은 94%다. 0.1~0.2%포인트의 초과수요가 가격을 결정하는 부동산시장의 특성상 잠재적 불안요소다. 또 자가보유가 절대적으로 적다는 게 골칫거리다. 7대 도시의 자가보유는 51%고 서울의 경우 42%에 불과하다. 여기에 주택의 노후화도 심각하다. 30년 이상 된 노후주택은 전국적으로 19.4%, 서울은 19.5%다. 그런데 국민들의 눈높이에서 본다면 서울의 경우 2002년 '타워팰리스' 준공 이전에 지어진 아파트나 주택들은 거의 '노후주택'(?)이라는 점도 고려해야 한다.

게다가 소득상승과 통화량 증가도 계산에 넣어야 한다. 우리나라 명목소득은 지난 10년 새 38.7% 증가했다. 지난해 1인당 3만5000달러를 돌파해 명실공히 선진국 대열에 안착했다. 한편 M2로 표현되는 본원통화량은 2012년 1750조원에서 지난해 3629조원으로 107% 증가했다. 집값 폭등은 당연한 수순이었다. 다행스럽게 최근 부동산 시장이 안정되는 모습이다. 단기급등한 데다 금리상승이 주원인이다. 현재 글로벌 경제를 덮친 슈퍼(?) 인플레이션을 잡기 위해 금리인상은 필수다. 또 금리인상은 일반적으로 경기침체를 불러 온다. 당분간 부동산 시장이 하락할 수밖에 없는 환경이다. 모처럼 한숨 돌린다. 하지만 역설적으로 인플레이션 시대에는 부동산이나 현물이 최선의 투자자산이다. 여전히 돈이 넘친다. 안심할 수 없다.