"만기 40년은 되고, 50년은 안된다?"…당국 변덕에 은행은 당황

주택담보대출 만기를 최대 50년까지 늘린 은행의 고심이 깊어진다. 연령 제한 등을 검토 중이지만 기준이 모호하고, 중장년층 역차별 논란까지 우려된다. 연령보다는 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 만기와 실제 대출 만기를 다르게 가져가는 방식 등이 대안으로 제시된다.

17일 은행업계에 따르면 '50년 만기 주담대' 상품을 판매 중인 일부 은행에서 연령 제한 도입을 검토 중이다. 현재 신한은행(만 34세 이하), 부산은행(만 39세 이하)를 제외하고 대부분의 은행에서 50년 만기 상품에 연령제한을 따로 두고 있지 않다. 카카오뱅크는 최대 45년이었던 만기를 지난 10일 50년으로 늘리면서 기존 연령제한을 없앴다. 우리은행은 대형은행 중에서 뒤늦게 지난 14일 연령제한 없이 출시했다.


시중은행 관계자는 "최근 '50년 만기' 주담대 증가를 두고 금융당국의 지적이 이어져 연령 제한 도입 등을 검토 중"이라며 "금융당국에서 가이드라인이 내려오기를 기다리고 있다"고 설명했다. 금융당국은 조만간 초장기 주담대 상품 관련 가이드라인을 만들 계획이다.

다만 은행업계에서는 50년 만기 주담대를 연령으로 제한하는 것이 미봉책이 될 것이라는 지적이 나온다. 50년 만기 주담대는 줄어들겠지만 부동산 시장이 살아난다면 40년 만기 등 연령 제한이 없는 주담대가 늘어날 것이기 때문이다.

특히 연령 제한은 중장년층 역차별로 비칠 수 있다. 국토교통부의 주거실태조사에 따르면 생애 최초 주택마련 연령은 38~40세로 '만 34세'는 사회적 분위기와도 맞지 않다는 지적도 나온다.


또 국내 주담대 시장의 특수성도 반영할 필요가 있다. 특히 이사 등을 이유로 대부분 만기 이전에 상환한다. 적격대출과 같은 장기모기지의 평균 상환기간은 7년가량이다. 차주 입장에서는 당장 상환부담이 적은 만기가 긴 주담대를 쓰고, 중도 상환하는 것이 유리하다.

또 다른 시중은행 관계자는 "40~50대를 초장기 주담대에서 제외하면 역차별 문제가 제기될 수 있다"며 "고령자가 초장기 만기를 주담대를 쓰는 것이 문제라고 하지만 사실상 주담대를 만기까지 갖고 가는 사람은 거의 없다"고 설명했다. 이어 "50년 만기가 문제면 40년 만기도 마찬가지"라고 덧붙였다.

주담대를 나이로 제한하는 국가도 일본, 싱가포르 등 일부국가를 제외하면 찾아보기 힘들다. 오히려 최근 주택가격 상승과 상환부담을 경감을 위해 만기가 길어지는 추세다.

이에 일부에서는 연령이 아니라 DSR 계산 적용 기간과 만기기간을 다르게 가져가는 방안을 제시한다. DSR 규제 적용은 40년 만기에 맞춰서 계산하고, 실제 만기는 50년에 맞추는 방식이다. DSR 우회를 통한 가계대출 증가를 막을 수 있고, 차주의 상환부담을 낮출 수 있는 만기 연장의 순기능을 갖고 갈 수 있다.

오락가락하는 정부의 정책 방향을 지적하는 목소리도 나온다. 금융업계 관계자는 "40, 50년 초장기 주담대 개념을 처음 갖고 나온 것은 금융당국"이라며 "지난해에는 40년 등 초장기 주담대 상품 출시를 권장하는 분위기였는데, 갑자기 바뀌었다"고 했다.