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[광화문]부동산정책 '역발상이 필요하다'

광화문 머니투데이 홍정표 부장 |입력 : 2018.09.21 03:55
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“판을 흔들어야 한다”

부동산시장 안정을 위한 문재인정부의 여덟 번째 정책은 과거와 다르지 않았다. 대출은 더 옥죄었고, 주택 보유자를 겨냥한 각종 규제와 세금부담은 강화됐다.

최근 서울 등 수도권 일부 지역의 집값 급등은 매물잠김 현상으로 1~2채의 거래가 시세로 인식되고, 집값 상승에 불안을 느낀 실수요자들이 가세한 결과다. 정부 정책의 부작용이라고 보는 시각이 많지만, 투기꾼들이 부동산시장을 교란하고 있다는 정부의 시각은 바뀌지 않았다.

정책 의지를 믿고 보유 주택을 팔거나, 사는 것을 미룬 이들에게 위안이 되기 위해서라도 규제 강화 이외는 방도가 없었을 것이다.

하지만 집중 타켓인 다주택자들은 거액의 양도소득세를 내느니 소액의 종합부동세를 납부하며, 정권이 바뀌길 기다린다. 평균 아파트 가격이 7억원을 넘은 서울에선 물려받은 재산과 대출 없인 ‘내 집 장만’이 힘든 실수요자들의 부담만 가중됐다.

지난주 9·13 부동산대책과 21일 주택 공급정책으로 당분간 수도권 부동산시장이 안정될 것이란 의견도 있지만, 정책효과 보다 단기 급등 피로감 때문이라고 본다.

기존과 유사한 방식을 계속 적용해도 원하는 성과를 얻지 못할 때는 다르게 접근해야 한다. 정책 부작용을 최소화하고 장기적인 안정을 원한다면 ‘역발상’이 필요하다.

우선 양도소득세 한시적 완화가 꼽힌다. 일정 기간 동안 과세부과 방식을 8·2대책 이전으로 돌려 다주택자들이 매물을 내놓게 하고, 그 기간 후에는 지금보다 양도차익 과세를 강화하겠다고 하면 어떨까.

일부 주택 소유자가 거액의 시세차익을 현실화하는 것은 못마땅하지만, 시장을 정상화하고 거래세 징수로 서민 복지와 경제회복에 필요한 재원을 마련할 수 있다.

일자리와 생활편의 등으로 수요가 늘어나는 서울은 도심 고밀도 개발로 주택 공급을 늘릴 필요가 있다. 노후화 때문에 추락하는 경쟁력 회복을 집값 상승 우려 때문에 지체하는 것도 옳지 않다.

서울엔 집 지을 땅이 없다는 얘기를 하는데, 땅이 부족한 것이 아니라 지을 수 있는 건물면적이 제한된 것이다. 서울을 비롯한 우리나라 토지에는 용도에 따라 지을 수 있는 건물면적이 정해져 있는데, 더 크고 높은 건물을 지을 수 있도록 해야 한다. 사람들이 살기 원하는 곳의 용적률을 대폭 높여 콤팩트시티화 하고, 복합 건물 건설 시 주거와 상업시설 비율을 7:3으로 의무화한 ‘용도용적제’는 폐기해야 한다.

서울을 단절시키는 철도와 도로의 지하화도 고심할 때가 됐다. 광역교통망 확충 공사를 시작하는 시점에 지상 교통망을 지하화하고, 지상을 아파트 등 복합시설로 개발해 토지의 효율성을 높여야 한다. 일정 수익을 보장해 민간자본을 끌어들이면 정부의 부담은 줄고, 기부채납 등으로 환수한 개발수익은 국민 다수에게 혜택을 줄 수 있는 곳에 사용할 수 있다.

임대주택 확대 정책도 재고할 필요가 있다. 저렴하고 안정적인 거주 공간을 제공하는 것이 주거 복지의 핵심이라 할 수 있지만, 무주택자들이 쉽게 내집을 장만할 수 있는 여건을 조성하는 것이 나을 수도 있다. 노후가 불안한 상황에서 집이라도 한 채 있으면, 주택연금이라도 받아 쓸 수 있다.

워런 버핏의 투자 전략 모태를 제시한 험프리 닐은 그의 저서 ‘역발상의 기술’에서 역발상은 다양한 경제 예측들을 앞서가는 새로운 ‘사고의 기술’이라고 했다. 가장 성공적이었다고 평가받는 국토관리 정책(그린벨트 지정)과 부동산 안정책(200만가구 공급)은 어쩌면 적폐라고도 불릴 박정희와 노태우정권 시절 나왔다. 부동산시장 안정화를 위해 규제 강화가 정부의 최선일 수 있지만, 기존 틀을 깨는 정책이 더 효과적일 수도 있다.

하늘이 허락해야만 볼 수 있다는 천지를 본 문재인 정부와 박원순 서울시의 해법은 무엇일까.

[광화문]부동산정책 '역발상이 필요하다'

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